【白書解讀】日本空屋20年暴增1.8倍：國交白書的住宅政策與『兩個老化』的公寓危機A · 可全文翻譯

結論先行：日本的住宅市場，正被兩股力量往相反方向拉扯——一邊是空屋越來越多，一邊是好房子越來越貴、越來越搶手。《令和7年版國土交通白書》第二部第四章把這個矛盾攤開，也把政府的因應手法列成清單。對想在日本置產的台灣讀者，看懂這一章，等於拿到一份「哪種房子有政策撐、哪種房子在被淘汰」的判別指南。

先看最刺眼的數字：沒有使用目的的空屋，這20年增加了約1.8倍，而且白書明講「今後仍將續增」。日本蓋房子的總量早就超過人口需求，空屋問題不是週期性的，是人口結構決定的長期趨勢。政府的第一手是「除卻與活用」並進：2023年12月上路的「改正空家法」，強化了對會危害周邊環境的「特定空家」的除卻，也在空屋惡化前就導入活用與管理，並新設「空家等管理活用支援法人制度」，讓民間團體幫忙管、幫忙媒合。

第二手、也是政策資源真正押注的方向，是把錢投向「好房子」。白書列的品質標籤有幾個關鍵：一是「認定長期優良住宅」，指結構耐久、易維護、達一定性能門檻的住宅，存量到2023年度末已達159萬戶；二是能源性能，政府把「2025年起所有新建住宅省能源基準適合義務化」寫進時程，目標2050年讓存量平均達到ZEH（近零能源住宅）水準；三是既存住宅的品質可視化，用瑕疵保險、既存住宅狀況調查、「安心R住宅」制度，讓買中古的人看得懂房子的體質。政策的意圖很明白：總量已經過剩，接下來要拚的是「質」而非「量」。

第三手是住宅安全網，照顧買不起、租不到的弱勢。白書給的數字是：不拒絕住宅弱勢入居的「登錄住宅」到2024年度末達943,143戶（約94萬戶）；指定的居住支援法人有1,029家；成立居住支援協議會155個（涵蓋全都道府縣與117個市區町村）。2024年還修了住宅安全網法，推「居住支援住宅」，讓房東與弱勢租客都能安心。

最需要台灣置產者警惕的，是中古公寓的「兩個老化」——建物本身老化，加上住戶高齡化。白書直指，這會帶來外牆剝落等安全風險，以及「集會決議困難」（住戶老了、湊不齊改建或大修的同意票）的治理危機。為此，政府在2025年10月設了專門的政策小委員會、2025年2月提出總合施策方向，並把「老朽公寓的管理與再生円滑化」修法案提交2025年通常國會。訊號很直接：日本正準備動手處理一大批快要「治理失能」的老公寓，買這類物件的踩雷風險在升高。

反方視角：政策把資源集中在好房子，等於默認一批老房子、空屋會被市場淘汰甚至歸零——對持有這類資產的人是壞消息。空屋活用講了很多年，但很多空屋卡在繼承未登記、產權複雜、地處偏遠，實務上「想活用也活用不了」，政策的執行力道仍待檢驗。

台灣讀者的實操意義：第一，認清「日本房子總量過剩、但好房子稀缺」這個大前提，別被『日本空屋很多很便宜』的印象誤導去撿邊陲便宜貨。第二，買中古務必盯品質標籤——耐震、省能源、長期優良住宅認定、安心R住宅，這些是政策與市場都在加分的體質證明。第三，買公寓要查管理狀態與修繕積立金，避開「兩個老化」風險高的老社區。接下來盯什麼：一盯改正空家法與老朽公寓修法上路後的實際執行力道；二盯省能源義務化對新屋成本與售價的推升幅度。（資料來源：国土交通省『令和7年版 国土交通白書』，政府標準利用規約）