【白书解读】日本空屋20年暴增1.8倍：国交白书的住宅政策与『两个老化』的公寓危机A · 可全文翻译

结论先行：日本的住宅市场，正被两股力量往相反方向拉扯——一边是空屋越来越多，一边是好房子越来越贵、越来越抢手。《令和7年版国土交通白书》第二部第四章把这个矛盾摊开，也把政府的因应手法列成清单。对想在日本置产的台湾读者，看懂这一章，等于拿到一份「哪种房子有政策撑、哪种房子在被淘汰」的判别指南。

先看最刺眼的数字：没有使用目的的空屋，这20年增加了约1.8倍，而且白书明讲「今后仍将续增」。日本盖房子的总量早就超过人口需求，空屋问题不是周期性的，是人口结构决定的长期趋势。政府的第一手是「除却与活用」并进：2023年12月上路的「改正空家法」，强化了对会危害周边环境的「特定空家」的除却，也在空屋恶化前就导入活用与管理，并新设「空家等管理活用支持法人制度」，让民间团体帮忙管、帮忙媒合。

第二手、也是政策资源真正押注的方向，是把钱投向「好房子」。白书列的品质标签有几个关键：一是「认定长期优良住宅」，指结构耐久、易维护、达一定性能门槛的住宅，存量到2023年度末已达159万户；二是能源性能，政府把「2025年起所有新建住宅省能源基准适合义务化」写进时程，目标2050年让存量平均达到ZEH（近零能源住宅）水准；三是既存住宅的品质可视化，用瑕疵保险、既存住宅状况调查、「安心R住宅」制度，让买中古的人看得懂房子的体质。政策的意图很明白：总量已经过剩，接下来要拚的是「质」而非「量」。

第三手是住宅安全网，照顾买不起、租不到的弱势。白书给的数字是：不拒绝住宅弱势入居的「登录住宅」到2024年度末达943,143户（约94万户）；指定的居住支持法人有1,029家；成立居住支持协议会155个（涵盖全都道府县与117个市区町村）。2024年还修了住宅安全网法，推「居住支持住宅」，让房东与弱势租客都能安心。

最需要台湾置产者警惕的，是中古公寓的「两个老化」——建物本身老化，加上住户高龄化。白书直指，这会带来外墙剥落等安全风险，以及「集会决议困难」（住户老了、凑不齐改建或大修的同意票）的治理危机。为此，政府在2025年10月设了专门的政策小委员会、2025年2月提出总合施策方向，并把「老朽公寓的管理与再生円滑化」修法案提交2025年通常国会。信号很直接：日本正准备动手处理一大批快要「治理失能」的老公寓，买这类对象的踩雷风险在升高。

反方视角：政策把资源集中在好房子，等于默认一批老房子、空屋会被市场淘汰甚至归零——对持有这类资产的人是坏消息。空屋活用讲了很多年，但很多空屋卡在继承未登记、产权复杂、地处偏远，实务上「想活用也活用不了」，政策的运行力道仍待检验。

台湾读者的实操意义：第一，认清「日本房子总量过剩、但好房子稀缺」这个大前提，别被『日本空屋很多很便宜』的印象误导去捡边陲便宜货。第二，买中古务必盯品质标签——耐震、省能源、长期优良住宅认定、安心R住宅，这些是政策与市场都在加分的体质证明。第三，买公寓要查管理状态与修缮积立金，避开「两个老化」风险高的老社区。接下来盯什么：一盯改正空家法与老朽公寓修法上路后的实际运行力道；二盯省能源义务化对新屋成本与售价的推升幅度。（数据源：国土交通省『令和7年版 国土交通白书』，政府标准利用规约）