【白書解讀】7萬座橋待修、地方只完成66%：日本置產的防災查核清單A · 可全文翻譯

結論先行：在日本置產，防災不是選配，是估值的一部分。《令和7年版國土交通白書》第II部第6章把風險與整備進度攤開：全國橋梁一巡目點檢後，需要在下次點檢前採取措施的約有7萬座，其中地方公共團體管理的橋梁修繕完成率只有約66%（令和5年度末）；土砂災害風險箇所約70萬處（令和6年3月末）；中小河川的洪水浸水想定區域指定率約52%、想定最大規模降雨的洪水ハザードマップ在對象市區町村的作成率約70%。這些數字，就是「買房前要查什麼」的官方清單。

先看地震。白書再次點名兩大切迫風險：南海トラフ巨大地震一旦發生，地震後數分到數十分內，10公尺以上的巨大海嘯將襲擊關東到九州的太平洋沿岸；首都直下地震同樣被列為大規模地震對策的強化重點。政府的耐震時間表：耐震性不足的住宅要在令和17年（2035年）前、要緊急安全確認的大規模建築物在令和12年（2030年）前「大致解消」，配套有耐震診斷義務化、費用補助、稅制優惠與融資。官廳設施耐震化則以令和7年度100%為目標。翻成置產語言：1981年舊耐震基準的物件，制度正在用各種工具把它們擠出市場——低價老物件的「便宜」，可能是把改修費先折給你。

再看水災與複合災害。令和6年能登半島1月1日地震、同年9月又遭豪雨重創——白書據此警告「先發災害影響未消、後發災害疊加」的複合災害風險正在升高，且氣候變遷使水災・土砂災害激甚化頻發化。地震時特別危險的木造密集市街地（危險密集市街地）全國還有約1,662公頃（令和6年度末）；防災軟對策（避難訓練等）已在全部危險密集市街地實施（令和5年度末實施地區率100%），但不燃化等硬體改善仍在路上。

橋的66%值得多看一眼：呼應本系列先前寫過的「四分之一市區町村連一位土木技師都沒有」——修繕缺口與人力缺口是同一件事。買在基礎設施維護能力弱的自治體，長期風險會反映到生活品質與資產價值上。

反方視角：日本的防災資訊公開程度全球罕見——洪水・土砂・津波ハザードマップ、浸水想定區域、警戒區域指定全部免費公開。風險不等於不能買，是要「知價而買」；高風險區的價格折讓，對做好保險與結構查核的投資人反而是機會，怕的是不查就買。

給台灣讀者的實操。第一，購屋前必查該市區町村的洪水・土砂・津波ハザードマップ，以及物件的耐震基準年代（1981年6月是分水嶺）。第二，優先選新耐震物件、避開危險密集市街地與土砂災害警戒區域；沿太平洋岸的物件把津波浸水想定當第一級查核。第三，地方物件加查自治體的橋梁修繕進度與技術職員配置，維護能力弱的地方要求更高的價格折讓。接下來盯：住宅耐震化2035年目標的中間進度、密集市街地面積的縮減速度、複合災害對火災地震保險費率的影響。（資料來源：国土交通省『令和7年版 国土交通白書』，政府標準利用規約）