【月報】東京23區開價1億2,849萬連漲25個月，成交價卻73個月首跌：裂口怎麼收

結論先行：東京的中古房「開價」還在漲，「成交」已經轉頭——這是判讀2026年5月日本中古屋市場最重要的一組對照。東京カンテイ5月《中古マンション70㎡價格》（募集價格基準）：首都圈前月比+1.9%的7,360萬円、連22個月上漲；東京都+1.4%的1億1,250萬円、連25個月上漲；東京23區+1.0%的1億2,849萬円、同樣連25個月上漲。但把鏡頭切到成交端：東日本REINS同月的成約㎡單價是73個月來首次年減。開價與成交的方向背離，正是市場轉折中段最典型的訊號。

（方法論解說：カンテイ這份統計用的是「募集價格」＝賣方掛出來的開價；REINS月報用的是「成約價格」＝實際成交價。賣方還沒讓價、買方已經縮手時，兩者就會像現在這樣一漲一跌。裂口不會永遠張著：要嘛成交回暖追上開價，要嘛開價低頭向成交靠攏。）

分區看。首都圈全域5月都是正的：東京都11,250萬（+1.4%）、神奈川縣4,265萬（+0.5%、兩個月來首漲但沒回到3月高點）、埼玉縣3,223萬（+2.3%）、千葉縣2,984萬（+2.1%）。但注意漲勢的「質」：東京23區的前年同月比從3月+30.8%→4月+30.1%→5月+27.4%，漲幅在鈍化；カンテイ也直說23區5月的上漲受「都心部高價事例比重擴大」影響，都心價格趨勢本身「上値が重い」（上攻乏力）、水面下的渋さ仍在。

近畿圈3,551萬（+2.0%、連12個月漲），大阪府4,341萬（+2.6%）、大阪市6,329萬（+1.2%、連18個月漲）——與東京同構：市中心撐指數，前年同月比從4月29.8%縮到5月27.0%，カンテイ點名「上昇度合いは鈍化しつつあり」。中部圈是全國最弱的一角：2,314萬（前月比-0.6%、連2個月跌），且前年同月比-0.6%——2024年以來首次跌破前年水準；愛知縣2,448萬（-0.3%）、名古屋市2,960萬（-0.5%）。

主要都市5月版圖：東京23區12,849萬＞大阪市6,329萬＞横浜市4,576萬（+0.2%）＞さいたま市4,214萬（+2.8%）＞名古屋市2,960萬＞神戸市2,816萬（+1.7%、3個月來首漲）＞千葉市2,795萬（+1.4%）。一線與二線的絕對價差仍然巨大：23區一戶70㎡的開價，等於名古屋4.3戶。

還有一個常被忽略的維度——屋齡。這份統計同時揭示各地掛牌物件的平均築年：東京23區26.1年、大阪市27.3年、首都圈平均29.1年，而横浜市32.6年、神戸市33.7年、千葉縣32.1年——郊外與二線城市的掛牌物件明顯更老。同樣一億日圓，在23區買到的是屋齡26年的物件，在郊外買到的往往是超過32年的舊資產；比價時把屋齡差算進去，「便宜」會縮水不少。カンテイ也提到個別動向：さいたま市+2.8%部分來自築古事例減少的組成效果，大阪市則因築浅事例增加而墊高——平均價格的月度波動，經常有屋齡組成在背後動手腳。

給台灣讀者的實操。第一，現在談價的買方，把REINS成約價當錨、別被募集價牽著走——成交端已經鬆動，議價空間在擴大。第二，賣方要認知「開價漲」有統計組成效果（高價都心物件占比拉高），實際買盤溫度看成約件數與成約價。第三，盯三個訊號判斷裂口怎麼收：カンテイ募集價的連漲何時中斷、REINS成約單價是否連跌、東京23區前年同月比是否跌破20%。名古屋的「前年割れ」是提醒：沒有外資與都心題材加持的市場，已經先走進調整。（資料來源：東京カンテイ『中古マンション70㎡価格月別推移』2026年6月23日發表；本文僅引用數據並評論）