【月報】中古㎡單價連漲70個月超越泡沫期——成約穩、補貨停的賣方行情，2026年2月首都圈中古
- 2026年2月成約4,241件(+2.1%)；㎡單價85.61萬日圓(+8.2%、連漲70個月超越泡沫期)；平均成交價5,458萬日圓(+9.5%)
- 在庫45,112件(-0.2%幾乎打平)；新規登錄15,453件(-0.3%補貨停滯)——買盤進場vs掛牌惜售抽乾存量
- 平均專有63.75㎡(+1.2%)、平均屋齡27.14年；價格高檔僵固由供需偏賣方撐起
- 獨家角度：價格看㎡單價(較不受物件組合干擾)、市場轉向看在庫與新規這對供給儀表，新規放量或在庫回升才是賣方市場鬆動第一訊號
- 台灣實操：買方議價空間極小追價算升息與轉手風險、持有物件是脫手甜美窗口、把新規登錄件數設成領先警報
東日本REINS 2026年2月首都圈中古公寓延續賣方占上風：成約4,241件、年增2.1%；㎡單價85.61萬日圓、年增8.2%、連漲70個月並超越泡沫期高水位；平均成交價5,458萬日圓、年增9.5%。供給端在庫45,112件年減0.2%幾乎打平、新規登錄15,453件年減0.3%補貨停滯。買盤持續進場、掛牌惜售，存量被抽乾撐起價格高檔僵固。獨家角度：價格看㎡單價(較不受坪數屋齡組合干擾，本月平均專有63.75㎡、屋齡27.14年)、市場轉向看在庫與新規這對供給儀表——新規續萎縮、在庫止不住降，賣方就握定價權；哪天新規放量、在庫回升才是鬆動的第一訊號，比看價格更早。台灣實操：買方議價空間極小追價前算清升息與轉手風險、手上有物件是脫手甜美窗口、把新規登錄件數設成領先警報。(本站引數據評論)
【為什麼台灣讀者該在乎】東日本不動產流通機構（東日本REINS）公布的2026年2月首都圈中古（中古屋）公寓數據，延續賣方占上風的格局：成約4,241件、年增2.1%；㎡單價85.61萬日圓、年增8.2%，已連續70個月上漲、改寫並超越泡沫期的高水位。對打算在東京買中古、或手上有物件想脫手的台灣讀者，「量穩、價衝、補貨停滯」這三件事決定了你現在站在買方還是賣方有利的一邊。（本站引數據評論）
【數字拆解】把幾個數字擺在一起，賣方市場的輪廓很清楚。需求端：成約4,241件年增2.1%，延續正成長；平均成交價5,458萬日圓、年增9.5%。供給端：在庫45,112件、年減0.2%，幾乎打平；新規登錄（新掛牌）15,453件、年減0.3%，等於補貨停滯。買的人持續進場、掛牌的人不願賣，存量被一點點抽乾，撐起價格在高檔僵固。最具象徵性的是㎡單價連漲70個月、超越泡沫期——這不是短期跳動，是長達近6年的單向行情。
【一個獨家方法論角度：價格看㎡單價、市場看在庫與新規】判斷中古市場別只看「平均成交價」，因為它會被成交物件的坪數、屋齡、地段組合干擾（本月平均專有63.75㎡、平均屋齡27.14年）。要看純粹的價格力道，盯「㎡單價」更乾淨——它連漲70個月、年增8.2%，告訴你價格的底氣還在。要看市場會不會轉向，則盯「在庫」與「新規登錄」這對供給儀表：只要新規持續萎縮、在庫止不住地降，賣方就一直握有定價權；哪天新規放量、在庫回升，才是賣方市場鬆動的第一個訊號——這比看價格更早。
【台灣讀者實操】其一，買方此刻議價空間極小，追價前先算清楚升息與未來轉手的風險，別在連漲70個月的高檔追在最後一棒。其二，手上有首都圈中古物件的，現在是脫手的甜美窗口——買盤穩、補貨少、價在高檔。其三，把「新規登錄件數」設成你的領先警報：它由縮轉增，往往早於價格走平，是市場降溫最早的風向球。
【接下來盯什麼】一看成約件數能否延續正成長、還是在高基期下轉弱；二看新規登錄會不會止跌回升，補貨一旦恢復，賣方的定價權就會被稀釋；三看27年來的升息局面下，房貸利率爬升會不會先咬住對利率最敏感的中古買盤。（本站引數據評論）