賣方還沒降價：首都圈中古公寓掛牌單價年漲22.3%、庫存4.58萬件 與成交價剪刀差拉開

同一份REINS 5月報告裡，藏著比「73個月首跌」更值得細看的結構訊號：成交價跌了，但賣方完全沒有跟著降價。新掛牌㎡單價112.67萬円，年增22.3%，連續第25個月上漲；市場上掛著賣的庫存，單價114.40萬円、年增28.8%，總價6,643萬円、年增30.3%，雙雙連漲22個月。庫存件數45,804件，連3個月增加，站上近13個月高點。把兩端放在一起看：庫存單價114.40萬對成交單價80.78萬，差距約1.4倍，而且一邊年增28.8%、一邊年減3.9%，剪刀差正以兩位數速度拉開。我們的解讀是，這是典型的市場換檔期形態——賣方仍錨定過去兩年的漲價慣性報價，買方已開始縮手，結果就是「貴的賣不掉、堆進庫存；成交的集中在相對便宜的物件」，後者本身也會在統計上壓低成交均價，兩種效果難以拆分，這點讀數據時要留意。歷史經驗上，掛牌與成交的落差不會永遠擴大：要麼買方回頭追價（過去一年多次發生），要麼庫存壓力迫使賣方讓步。哪一邊先眨眼，決定下半年首都圈中古公寓的方向。對買方，4.58萬件庫存代表選擇變多、賣方競爭變強，是議價籌碼；對已持有東京資產的投資人，則該開始留意手上物件所在區域的庫存消化速度。