卖方还没降价：首都圈中古公寓挂牌单价年涨22.3%、库存4.58万件 与成交价剪刀差拉开

同一份REINS 5月报告里，藏着比「73个月首跌」更值得细看的结构信号：成交价跌了，但卖方完全没有跟着降价。新挂牌㎡单价112.67万円，年增22.3%，连续第25个月上涨；市场上挂着卖的库存，单价114.40万円、年增28.8%，总价6,643万円、年增30.3%，双双连涨22个月。库存件数45,804件，连3个月增加，站上近13个月高点。把两端放在一起看：库存单价114.40万对成交单价80.78万，差距约1.4倍，而且一边年增28.8%、一边年减3.9%，剪刀差正以两位数速度拉开。我们的解读是，这是典型的市场换档期形态——卖方仍锚定过去两年的涨价惯性报价，买方已开始缩手，结果就是「贵的卖不掉、堆进库存；成交的集中在相对便宜的对象」，后者本身也会在统计上压低成交均价，两种效果难以拆分，这点读数据时要留意。历史经验上，挂牌与成交的落差不会永远扩大：要么买方回头追价（过去一年多次发生），要么库存压力迫使卖方让步。哪一边先眨眼，决定下半年首都圈中古公寓的方向。对买方，4.58万件库存代表选择变多、卖方竞争变强，是议价筹码；对已持有东京资产的投资人，则该开始留意手上对象所在区域的库存消化速度。