【月報】成約件數暴增25.9%、價格連漲68個月——首都圈中古公寓的賣方行情，在庫見底還能撐多久

【結論先行】2025年12月的首都圈中古公寓市場，繳出一份「量價齊揚、在庫見底」的房東成績單：成約件數年增25.9%、連續14個月正成長，成約價格5,340萬日圓、年增8.2%，成約坪單價更是連漲68個月。同時在庫（待售物件）年減3.6%、連續五個月下滑。買盤搶進、物件越賣越少，東京周邊的二手公寓正處在賣方說了算的行情。對考慮在首都圈置產或脫手的台灣讀者，這組數字是判斷進場成本與議價空間的第一手溫度計。（資料來源：東日本不動産流通機構月例數據，本站引數據評論）

【先把指標講白】「成約件數」＝實際成交的物件數，是買氣的直接溫度計；「成約坪單價／成約價格」＝成交的單價與總價，看的是價格水位；「在庫件數」＝市場上掛牌待售的存量，在庫越少代表可選物件越稀缺、賣方越強勢。2025年12月成約3,975件、年增25.9%，是14個月連續正成長的延續；成約價格5,340萬日圓（年增8.2%）、坪單價280.7萬日圓（年增9.0%、連漲68個月），價格動能完全沒有鬆手的跡象。

【數字拆解：搶進與縮水同時發生】這份數據有兩個值得留意的細節。其一，成約件數暴增25.9%與在庫年減3.6%同時出現——買盤搶進的同時，市場可賣的物件還在減少，供需的天平向賣方傾斜，這正是價格連漲68個月的底氣。其二，專有面積年減0.7%、降到62.77㎡。價格漲、面積卻縮，意味著同樣的預算買到的空間更小，或買方為了上車主動選擇更小的物件。這條線提醒：價格的漲幅有一部分是靠「買更小」換來的，名目總價的8.2%漲幅，換算成「每坪能住到的舒適度」其實更高。另一個值得收進筆記的座標：坪單價連漲68個月，等於從2020年5月起、橫跨整整五年多沒有中斷過一個月，這在房市循環裡是相當罕見的長多紀錄——越長的連漲，越提醒投資人要問「後面接棒的買盤從哪來」。

【反方視角】房東的盛宴有隱憂。其一，成約件數的暴增有「年末駆け込み」與政策不確定性的成分——市場對轉售規制強化與稅制改正的預期，可能讓部分買賣提前到年底完成，這類搶搭末班車的量未必能延續到隔年。其二，價格連漲68個月本身就是風險訊號：當單價與一般家庭的可負擔能力越拉越開，買盤的後繼力道會被透支。其三，中古公寓是利率的敏感資產，一旦日銀升息推高房貸利率，買方的負擔能力會比數字反映得更快縮手。

【台灣讀者的實操意義】其一，現在是買方最不利、賣方最有利的時點：在庫見底、價格連騰，想進場的議價空間極小，追價的風險要算進報酬假設。其二，若手上有首都圈中古物件，這是評估獲利了結的相對甜美窗口——量價齊揚、買盤旺，脫手的流動性正好。其三，把「在庫件數」與「成約件數」當你的轉折儀表：當在庫止跌回升、或成約連續成長中斷，就是賣方市場開始鬆動的第一個訊號，比看價格更早。

【接下來盯什麼】其一，2026年初成約件數能否延續連增，驗證年末的暴增是真買氣還是政策搶搭。其二，轉售規制與稅制改正的落地細節，對投資型買盤的衝擊。其三，日銀利率動向，決定房貸負擔與這波量價齊揚的後勁。