【報告解讀】東京都心辦公室空室率2.07%、租金連漲28個月——三鬼商事5月數據裡的賣方市場

【結論先行】三鬼商事「最新オフィスビル市況」2026年6月號顯示，5月東京都心5區辦公室平均空室率2.07%（前月比−0.13pt、前年同月比−1.49pt），平均租金22,845円/坪、連漲28個月、年增9.96%。空置近乎枯竭加上租金高速上行，東京商辦是教科書級的賣方市場。

空室率曲線的三條線各說一個故事。平均線從2025年5月的3.56%一路下探至2.07%，中途幾乎沒有像樣的反彈；既存大樓更緊，5月只剩1.89%——成熟樓宇的空位接近摩擦性空置的極限。新築線的形狀最戲劇：一年前22.96%，到2025年12月一度殺到5.55%，之後隨新樓竣工回升到11.78%。三鬼商事報告指出，5月竣工的兩棟新大樓中一棟滿室開業，竣工未滿一年的大樓持續有中小規模成約——新供給被消化的速度，決定了平均線能不能繼續往下。

租金曲線沒有懸念：13個月每月上漲，5月單月漲391円（+1.74%）是近期斜率最陡的一段，年增9.96%。新築大樓平均租金36,495円/坪，與既存的22,498円拉開六成價差，企業仍願意為新樓的耐震、節能與人才吸引力買單。

投資解讀三點。第一，2%空室率下房東幾乎不需讓步，免租期（フリーレント）縮短與更新時調漲將成常態，持有型投資人的NOI上修可期。第二，租金年增近一成的市況通常伴隨收益價格走高，現在進場等於用樂觀租金假設付錢，留意2026年後續新供給量能否維持目前的去化速度。第三，外資視角下，円計價租金上行若疊加匯率回升，雙重報酬可觀；反之円續貶則吃掉部分漲幅——商辦部位的匯率對沖值得認真做。數據與圖表均整理自三鬼商事公開報告，詳細數字請以原報告為準。