【报告解读】东京都心办公室空室率2.07%、租金连涨28个月——三鬼商事5月数据里的卖方市场

【结论先行】三鬼商事「最新オフィスビル市况」2026年6月号显示，5月东京都心5区办公室平均空室率2.07%（前月比−0.13pt、前年同月比−1.49pt），平均租金22,845円/坪、连涨28个月、年增9.96%。空置近乎枯竭加上租金高速上行，东京商办是教科书级的卖方市场。

空室率曲线的三条线各说一个故事。平均线从2025年5月的3.56%一路下探至2.07%，中途几乎没有像样的反弹；既存大楼更紧，5月只剩1.89%——成熟楼宇的空位接近摩擦性空置的极限。新筑线的形状最戏剧：一年前22.96%，到2025年12月一度杀到5.55%，之后随新楼竣工回升到11.78%。三鬼商事报告指出，5月竣工的两栋新大楼中一栋满室开业，竣工未满一年的大楼持续有中小规模成约——新供给被消化的速度，决定了平均线能不能继续往下。

租金曲线没有悬念：13个月每月上涨，5月单月涨391円（+1.74%）是近期斜率最陡的一段，年增9.96%。新筑大楼平均租金36,495円/坪，与既存的22,498円拉开六成价差，企业仍愿意为新楼的耐震、节能与人才吸引力买单。

投资解读三点。第一，2%空室率下房东几乎不需让步，免租期（フリーレント）缩短与更新时调涨将成常态，持有型投资人的NOI上修可期。第二，租金年增近一成的市况通常伴随收益价格走高，现在进场等于用乐观租金假设付钱，留意2026年后续新供给量能否维持目前的去化速度。第三，外资视角下，円计价租金上行若叠加汇率回升，双重报酬可观；反之円续贬则吃掉部分涨幅——商办部位的汇率对冲值得认真做。数据与图表均整理自三鬼商事公开报告，详细数字请以原报告为准。