【报告解读】千代田1.23%、涩谷1.28%——东京五区办公室空置全图鉴，大阪名古屋也跟着变热

来源：三鬼商事（最新オフィスビル市况 2026年6月号） · 发布：2026/06/12 10:44（JST） · 分类：不动产与观光

编辑观点

重点要点

三鬼商事2026年5月数据：千代田区空室率1.23%全市最低，涩谷区1.28%紧追；中央区2.92%相对最松
租金最高是涩谷区25,507円/坪，超越传统王者千代田区的24,305円——IT与新创需求改写版图
全国比较：东京2.07%＜大阪3.04%＜名古屋3.57%＜札幌4.10%＜福冈4.50%＜横滨5.38%＜仙台5.66%
横滨年减0.98pt、福冈年减0.81pt，主要都市空室率多数下行，紧俏从东京向外扩散
投资视角：涩谷租金登顶与千代田极低空置，代表两种不同逻辑的内核资产；地方都市则看「跟涨补位」机会

观察分析

同样是东京都心，五个区的办公室市场有五种表情。三鬼商事5月数据里，千代田区空室率1.23%全市最紧——丸之内、大手町的金融与大企业总部需求，把空位压到几乎见底；涩谷区1.28%贴身紧追，IT与新创聚落的抢楼大战让它的租金（25,507円/坪）反而超车千代田（24,305円），坐上全市最贵宝座。中央区2.92%相对宽松，新宿2.49%、港区2.38%居中，港区年减2.59个百分点是五区中改善最猛的一个。把镜头拉到全国，紧俏正在外溢：大阪3.04%、名古屋3.57%皆续降，横滨5.38%年减0.98pt、福冈4.50%年减0.81pt，七大都市中只有札幌（4.10%）与仙台（5.66%）小幅回升。对投资人，五区图鉴提供两种内核资产逻辑——千代田型（信用等级最高的稳租金）与涩谷型（成长产业推动的高租金弹性）；地方都市则是「补位行情」：东京2%的空室率把溢出需求与投资资金推向大阪、福冈，后者的租金上行周期比东京年轻得多。数据引自三鬼商事公开报告，详请以原文为准。

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每月更新数据整理日 2026-06-12🔄 下次更新：每月初，三鬼商事办公室市场

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【结论先行】三鬼商事2026年6月号报告的区别数据显示，东京都心5区办公室空室率呈「千代田・涩谷双低」格局（1.23%／1.28%），涩谷以25,507円/坪的租金超越千代田登上全市最贵；全国七大都市空室率多数下行，大阪3.04%、福冈4.50%的改善幅度显示紧俏行情正向地方内核都市扩散。

五区排序藏着产业地图。千代田区1.23%是传统金融与总部经济的胜利，丸之内、大手町的A级大楼几乎无位可租；涩谷区1.28%则由IT、游戏与新创撑起，更惊人的是租金——25,507円/坪全市第一，比千代田还贵1,202円。科技业对办公空间的支付意愿，已正式改写东京商办的价格版图。港区2.38%（年减2.59pt、五区最大改善幅）受惠于虎之门、麻布台一带新楼去化；新宿2.49%平稳，中央区2.92%是五区中唯一仍站在2.9%以上的市场，日本桥一带的新供给尚在消化。

全国对照把东京的特殊性放大：2.07%的东京与第二名大阪（3.04%）差距近1个百分点，而大阪本身也在13个月内从3.83%降到3.04%。福冈4.50%（年减0.81pt）、横滨5.38%（年减0.98pt）的改善动能强劲；名古屋3.57%缓步走低；只有札幌4.10%（年增0.23pt）与仙台5.66%（年增0.25pt）逆势微升。

投资落点：第一，内核资产有两种买法——千代田型赚「最高信用租客的稳定」，涩谷型赚「成长产业的租金弹性」，后者波动较大但本轮周期回报明显占优。第二，大阪、福冈正处于东京三年前的位置，空室率下行初中段、租金涨幅尚未完全反映，适合风险预算较宽的买家提前布局。第三，札幌与仙台的逆势回升提醒我们，地方都市内部分化剧烈，「非东京」三个字撑不起投资论点。数据与图表均整理自三鬼商事公开报告，详细数字请以原报告为准。

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