【報告解讀】千代田1.23%、澀谷1.28%——東京五區辦公室空置全圖鑑，大阪名古屋也跟著變熱

來源：三鬼商事（最新オフィスビル市況 2026年6月号） · 發布：2026/06/12 10:44（JST） · 分類：不動產與觀光

編輯觀點

重點要點

三鬼商事2026年5月數據：千代田區空室率1.23%全市最低，澀谷區1.28%緊追；中央區2.92%相對最鬆
租金最高是澀谷區25,507円/坪，超越傳統王者千代田區的24,305円——IT與新創需求改寫版圖
全國比較：東京2.07%＜大阪3.04%＜名古屋3.57%＜札幌4.10%＜福岡4.50%＜橫濱5.38%＜仙台5.66%
橫濱年減0.98pt、福岡年減0.81pt，主要都市空室率多數下行，緊俏從東京向外擴散
投資視角：澀谷租金登頂與千代田極低空置，代表兩種不同邏輯的核心資產；地方都市則看「跟漲補位」機會

觀察分析

同樣是東京都心，五個區的辦公室市場有五種表情。三鬼商事5月數據裡，千代田區空室率1.23%全市最緊——丸之內、大手町的金融與大企業總部需求，把空位壓到幾乎見底；澀谷區1.28%貼身緊追，IT與新創聚落的搶樓大戰讓它的租金（25,507円/坪）反而超車千代田（24,305円），坐上全市最貴寶座。中央區2.92%相對寬鬆，新宿2.49%、港區2.38%居中，港區年減2.59個百分點是五區中改善最猛的一個。把鏡頭拉到全國，緊俏正在外溢：大阪3.04%、名古屋3.57%皆續降，橫濱5.38%年減0.98pt、福岡4.50%年減0.81pt，七大都市中只有札幌（4.10%）與仙台（5.66%）小幅回升。對投資人，五區圖鑑提供兩種核心資產邏輯——千代田型（信用等級最高的穩租金）與澀谷型（成長產業推動的高租金彈性）；地方都市則是「補位行情」：東京2%的空室率把溢出需求與投資資金推向大阪、福岡，後者的租金上行週期比東京年輕得多。數據引自三鬼商事公開報告，詳請以原文為準。

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每月更新資料整理日 2026-06-12🔄 下次更新：每月初，三鬼商事辦公室市場

Jp¥online 分析室

【結論先行】三鬼商事2026年6月號報告的區別數據顯示，東京都心5區辦公室空室率呈「千代田・澀谷雙低」格局（1.23%／1.28%），澀谷以25,507円/坪的租金超越千代田登上全市最貴；全國七大都市空室率多數下行，大阪3.04%、福岡4.50%的改善幅度顯示緊俏行情正向地方核心都市擴散。

五區排序藏著產業地圖。千代田區1.23%是傳統金融與總部經濟的勝利，丸之內、大手町的A級大樓幾乎無位可租；澀谷區1.28%則由IT、遊戲與新創撐起，更驚人的是租金——25,507円/坪全市第一，比千代田還貴1,202円。科技業對辦公空間的支付意願，已正式改寫東京商辦的價格版圖。港區2.38%（年減2.59pt、五區最大改善幅）受惠於虎之門、麻布台一帶新樓去化；新宿2.49%平穩，中央區2.92%是五區中唯一仍站在2.9%以上的市場，日本橋一帶的新供給尚在消化。

全國對照把東京的特殊性放大：2.07%的東京與第二名大阪（3.04%）差距近1個百分點，而大阪本身也在13個月內從3.83%降到3.04%。福岡4.50%（年減0.81pt）、橫濱5.38%（年減0.98pt）的改善動能強勁；名古屋3.57%緩步走低；只有札幌4.10%（年增0.23pt）與仙台5.66%（年增0.25pt）逆勢微升。

投資落點：第一，核心資產有兩種買法——千代田型賺「最高信用租客的穩定」，澀谷型賺「成長產業的租金彈性」，後者波動較大但本輪週期回報明顯佔優。第二，大阪、福岡正處於東京三年前的位置，空室率下行初中段、租金漲幅尚未完全反映，適合風險預算較寬的買家提前佈局。第三，札幌與仙台的逆勢回升提醒我們，地方都市內部分化劇烈，「非東京」三個字撐不起投資論點。數據與圖表均整理自三鬼商事公開報告，詳細數字請以原報告為準。

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