【月报】成约件数暴增25.9%、价格连涨68个月——首都圈中古公寓的卖方行情，在库见底还能撑多久

【结论先行】2025年12月的首都圈中古公寓市场，缴出一份「量价齐扬、在库见底」的房东成绩单：成约件数年增25.9%、连续14个月正成长，成约价格5,340万日圆、年增8.2%，成约坪单价更是连涨68个月。同时在库（待售对象）年减3.6%、连续五个月下滑。买盘抢进、对象越卖越少，东京周边的二手公寓正处在卖方说了算的行情。对考虑在首都圈置产或脱手的台湾读者，这组数字是判断进场成本与议价空间的第一手温度计。（数据源：东日本不动产流通机构月例数据，本站参数据评论）

【先把指针讲白】「成约件数」＝实际成交的对象数，是买气的直接温度计；「成约坪单价／成约价格」＝成交的单价与总价，看的是价格水位；「在库件数」＝市场上挂牌待售的存量，在库越少代表可选对象越稀缺、卖方越强势。2025年12月成约3,975件、年增25.9%，是14个月连续正成长的延续；成约价格5,340万日圆（年增8.2%）、坪单价280.7万日圆（年增9.0%、连涨68个月），价格动能完全没有松手的迹象。

【数字拆解：抢进与缩水同时发生】这份数据有两个值得留意的细节。其一，成约件数暴增25.9%与在库年减3.6%同时出现——买盘抢进的同时，市场可卖的对象还在减少，供需的天平向卖方倾斜，这正是价格连涨68个月的底气。其二，专有面积年减0.7%、降到62.77㎡。价格涨、面积却缩，意味着同样的预算买到的空间更小，或买方为了上车主动选择更小的对象。这条线提醒：价格的涨幅有一部分是靠「买更小」换来的，名目总价的8.2%涨幅，换算成「每坪能住到的舒适度」其实更高。另一个值得收进笔记的座标：坪单价连涨68个月，等于从2020年5月起、横跨整整五年多没有中断过一个月，这在房市循环里是相当罕见的长多纪录——越长的连涨，越提醒投资人要问「后面接棒的买盘从哪来」。

【反方视角】房东的盛宴有隐忧。其一，成约件数的暴增有「年末駆け込み」与政策不确定性的成分——市场对转售规制强化与税制改正的预期，可能让部分买卖提前到年底完成，这类抢搭末班车的量未必能延续到隔年。其二，价格连涨68个月本身就是风险信号：当单价与一般家庭的可负担能力越拉越开，买盘的后继力道会被透支。其三，中古公寓是利率的敏感资产，一旦日银升息推高房贷利率，买方的负担能力会比数字反映得更快缩手。

【台湾读者的实操意义】其一，现在是买方最不利、卖方最有利的时点：在库见底、价格连腾，想进场的议价空间极小，追价的风险要算进报酬假设。其二，若手上有首都圈中古对象，这是评估获利了结的相对甜美窗口——量价齐扬、买盘旺，脱手的流动性正好。其三，把「在库件数」与「成约件数」当你的转折仪表：当在库止跌回升、或成约连续成长中断，就是卖方市场开始松动的第一个信号，比看价格更早。

【接下来盯什么】其一，2026年初成约件数能否延续连增，验证年末的暴增是真买气还是政策抢搭。其二，转售规制与税制改正的落地细节，对投资型买盘的冲击。其三，日银利率动向，决定房贷负担与这波量价齐扬的后劲。