【月报】中古㎡单价连涨70个月超越泡沫期——成约稳、补货停的卖方行情，2026年2月首都圈中古

【为什么台湾读者该在乎】东日本不动产流通机构（东日本REINS）公布的2026年2月首都圈中古（中古屋）公寓数据，延续卖方占上风的格局：成约4,241件、年增2.1%；㎡单价85.61万日圆、年增8.2%，已连续70个月上涨、改写并超越泡沫期的高水位。对打算在东京买中古、或手上有对象想脱手的台湾读者，「量稳、价冲、补货停滞」这三件事决定了你现在站在买方还是卖方有利的一边。（本站参数据评论）

【数字拆解】把几个数字摆在一起，卖方市场的轮廓很清楚。需求端：成约4,241件年增2.1%，延续正成长；平均成交价5,458万日圆、年增9.5%。供给端：在库45,112件、年减0.2%，几乎打平；新规登录（新挂牌）15,453件、年减0.3%，等于补货停滞。买的人持续进场、挂牌的人不愿卖，存量被一点点抽干，撑起价格在高档僵固。最具象征性的是㎡单价连涨70个月、超越泡沫期——这不是短期跳动，是长达近6年的单向行情。

【一个独家方法论角度：价格看㎡单价、市场看在库与新规】判断中古市场别只看「平均成交价」，因为它会被成交对象的坪数、屋龄、地段组合干扰（本月平均专有63.75㎡、平均屋龄27.14年）。要看纯粹的价格力道，盯「㎡单价」更干净——它连涨70个月、年增8.2%，告诉你价格的底气还在。要看市场会不会转向，则盯「在库」与「新规登录」这对供给仪表：只要新规持续萎缩、在库止不住地降，卖方就一直握有定价权；哪天新规放量、在库回升，才是卖方市场松动的第一个信号——这比看价格更早。

【台湾读者实操】其一，买方此刻议价空间极小，追价前先算清楚升息与未来转手的风险，别在连涨70个月的高档追在最后一棒。其二，手上有首都圈中古对象的，现在是脱手的甜美窗口——买盘稳、补货少、价在高档。其三，把「新规登录件数」设成你的领先警报：它由缩转增，往往早于价格走平，是市场降温最早的风向球。

【接下来盯什么】一看成约件数能否延续正成长、还是在高基期下转弱；二看新规登录会不会止跌回升，补货一旦恢复，卖方的定价权就会被稀释；三看27年来的升息局面下，房贷利率爬升会不会先咬住对利率最敏感的中古买盘。（本站参数据评论）