【月报】成约连15个月增、在库连6个月缩——首都圈中古公寓的卖方行情，补货停滞撑起的高档

【结论先行】2026年1月的首都圈中古（二手）公寓市场，延续了卖方占上风的格局：成约件数3,343件、年增3.1%，已连续15个月正成长；同时在库（待售对象）44,776件、年减1.5%，连续6个月下滑。新规登录（新挂牌）只年增0.4%，几乎没补充。买盘稳定抢进、可卖对象却越来越少，二手市场的供需天平持续偏向卖方。对考虑在首都圈买卖二手公寓的台湾读者，这组数字是判断议价空间与进出场时机的第一手温度计。（数据源：东日本不动产流通机构月例数据，本站参数据评论）

【先把指针讲白】「成约件数」＝实际成交的对象数，是买气的直接温度计；「新规登录件数」＝当月新挂牌待售的对象，是供给的活水；「在库件数」＝市场上累积的待售存量，在库越少代表可选对象越稀缺、卖方越强势。2026年1月成约3,343件（年增3.1%）是15个月连续正成长的延续，买气没有松；成约价格平均5,493万日圆，续处高档；其中东京都成约1,752件、价格在6,000万日圆台。

【数字拆解：抢进依旧、补货不足】这份数据的关键不在成长率多高，而在「进」与「补」的失衡。一边是成约连续15个月正成长、买盘稳定；另一边是新规登录只年增0.4%、几乎没添加供给，在库于是连续6个月、年减1.5%地缩水。买的人持续进场、挂牌的人却不太愿意卖，存量被一点一点抽干。这正是价格高档僵固的底气：当可选对象稀缺，卖方没有让价压力，好对象甚至会被抢。值得收进笔记的座标：成约件数从2024年下半起一路连增到2026年1月已达15个月，这在房市循环里是相当长的多头——越长的连增，越要提醒自己问「后面接棒的买盘从哪来、撑到什么时候」。

【反方视角】三个提醒。其一，1月本是交易淡季，单月年增3.1%的绝对件数不大，别把它读成爆量买气。其二，新规登录停滞既是「卖方惜售」的强势信号，反面也是「市场流动性变薄」的风险——真要急售时，接手的买方未必够多。其三，中古公寓是利率敏感资产，日本已进入升息循环，一旦房贷利率续升，买方的负担能力会比数字反映得更快缩手，连增的纪录随时可能中断。

【台湾读者的实操意义】其一，现在仍是买方议价空间极小的市场：在库见底、价格高档，追价要把风险算进报酬假设，别用「还会更涨」当唯一剧本。其二，若手上有首都圈中古对象，买盘稳定、在库稀缺，是评估获利了结的相对甜美窗口，脱手的流动性正好。其三，把「在库件数」与「新规登录」当你的转折仪表：当在库止跌回升、或新规登录明显放量，就是卖方市场开始松动的第一个信号，比看价格更早。

【接下来盯什么】其一，成约件数能否延续连增、突破不破，验证买气的后劲。其二，新规登录会不会放量——供给回补是价格降温的前奏。其三，日银利率与房贷成本走向，决定这波卖方行情还能撑多久。