【月报】东京23区新成屋冲上1.48亿、平均年涨36.7%——但发售连3月减、契约率破不了七成的卖不动警讯

【结论先行】2025年12月的首都圈新筑（新建）公寓市场，把「越盖越贵、越贵越难卖」的矛盾摆到台面上：户当平均价格8,469万日圆、年增15.5%，连续8个月上涨；其中东京23区更飙到1亿4,789万日圆、年增36.7%。但同一个月，发售户数5,468户、年减6.0%（连3个月减），初月契约率只有63.1%、连续低于景气荣枯线70%。价格屡创高、买盘却在缩手。对考虑在首都圈买新成屋的台湾读者，这组数字是判断「现在进场是追高还是捡便宜」的第一手温度计。（数据源：不动产经济研究所市场动向，本站参数据评论）

【先把指针讲白】「发售户数」＝当月推出销售的新建公寓数量，反映供给与建商推案意愿；「初月契约率」＝推出当月就成交的比例，70%是业界长年用的「好不好卖」分水岭，越高越热；「户当平均价格／㎡单价」看的是价格水位。2025年12月发售5,468户（年减6.0%），主因东京23区等高价区推案缩手；初月契约率63.1%，已连续低于70%，代表即使建商减量推案，市场仍没能当月去化掉七成。价格端则完全相反方向：平均8,469万日圆（年增15.5%）、㎡单价126.5万日圆（年增15.2%），双双连涨8个月。

【数字拆解：23区把平均拉上天】这份数据最刺眼的是地区落差。东京23区平均价格1亿4,789万日圆、年增36.7%，几乎是埼玉（5,836万）、千叶（5,995万）的2.5倍，把整个首都圈平均一举拉到8,469万。换句话说，「首都圈新筑平均8,469万」这个数字本身有相当程度是被23区的超高价推案撑起来的，并不代表每个外围县市都涨到这个水位。背后是建商策略：在地价、建材、人事成本齐涨下，业者倾向集中推出单价更高、利润更厚的都心对象，低价房供给被挤压——这也是为什么价格屡创高、但发售户数反而缩减。对买方，这意味着「想在合理总价买到都心新成屋」的选项正在快速消失。另一个值得收进笔记的信号：在库（待售）从11月底5,733户增至12月底6,976户，卖不掉的库存正在累积，与「契约率连续破不了70%」互相印证——高价推案的去化开始吃力。

【反方视角】三个提醒。其一，新筑的「平均价格」极易被少数超高价塔楼拉偏，单月数字波动大，看趋势要连着几个月一起读，别被单月的36.7%吓到或兴奋。其二，发售户数减少有一部分是建商「挑着卖」的主动缩量，不全是需求崩——惜推与惜售并存，反而撑住了帐面价格。其三，新筑的价格僵固性高（建商宁可慢慢卖也不轻易降价），所以契约率走弱、库存累积的信号，往往比价格更早反映市场降温。

【台湾读者的实操意义】其一，别把「首都圈平均8,469万」当你的买价基准：这个数字被23区超高价案灌大，外围县市（埼玉、千叶约6,000万上下）才是多数人的现实选项。其二，现在的新筑都心是卖方挑着卖、买方追高的市场，议价空间小、CP值低，预算有限者把中古（二手）与外围新筑一并比价，往往更划算。其三，把「初月契约率」与「在库户数」当你的降温仪表：契约率持续低于70%、在库续增，是新筑买盘转弱的领先信号，比看价格更早，适合等待进场时机者紧盯。

【接下来盯什么】其一，2026年初契约率能否站回70%，验证高价推案的买盘还在不在。其二，在库户数会不会持续累积——库存堆高是建商被迫让价的前奏。其三，日银利率与房贷成本走向，决定这波新筑高价还撑得住多久。