【月報】東京23區新成屋衝上1.48億、平均年漲36.7%——但發售連3月減、契約率破不了七成的賣不動警訊

【結論先行】2025年12月的首都圈新築（新建）公寓市場，把「越蓋越貴、越貴越難賣」的矛盾擺到檯面上：戶當平均價格8,469萬日圓、年增15.5%，連續8個月上漲；其中東京23區更飆到1億4,789萬日圓、年增36.7%。但同一個月，發售戶數5,468戶、年減6.0%（連3個月減），初月契約率只有63.1%、連續低於景氣榮枯線70%。價格屢創高、買盤卻在縮手。對考慮在首都圈買新成屋的台灣讀者，這組數字是判斷「現在進場是追高還是撿便宜」的第一手溫度計。（資料來源：不動產經濟研究所市場動向，本站引數據評論）

【先把指標講白】「發售戶數」＝當月推出銷售的新建公寓數量，反映供給與建商推案意願；「初月契約率」＝推出當月就成交的比例，70%是業界長年用的「好不好賣」分水嶺，越高越熱；「戶當平均價格／㎡單價」看的是價格水位。2025年12月發售5,468戶（年減6.0%），主因東京23區等高價區推案縮手；初月契約率63.1%，已連續低於70%，代表即使建商減量推案，市場仍沒能當月去化掉七成。價格端則完全相反方向：平均8,469萬日圓（年增15.5%）、㎡單價126.5萬日圓（年增15.2%），雙雙連漲8個月。

【數字拆解：23區把平均拉上天】這份數據最刺眼的是地區落差。東京23區平均價格1億4,789萬日圓、年增36.7%，幾乎是埼玉（5,836萬）、千葉（5,995萬）的2.5倍，把整個首都圈平均一舉拉到8,469萬。換句話說，「首都圈新築平均8,469萬」這個數字本身有相當程度是被23區的超高價推案撐起來的，並不代表每個外圍縣市都漲到這個水位。背後是建商策略：在地價、建材、人事成本齊漲下，業者傾向集中推出單價更高、利潤更厚的都心物件，低價房供給被擠壓——這也是為什麼價格屢創高、但發售戶數反而縮減。對買方，這意味著「想在合理總價買到都心新成屋」的選項正在快速消失。另一個值得收進筆記的訊號：在庫（待售）從11月底5,733戶增至12月底6,976戶，賣不掉的庫存正在累積，與「契約率連續破不了70%」互相印證——高價推案的去化開始吃力。

【反方視角】三個提醒。其一，新築的「平均價格」極易被少數超高價塔樓拉偏，單月數字波動大，看趨勢要連著幾個月一起讀，別被單月的36.7%嚇到或興奮。其二，發售戶數減少有一部分是建商「挑著賣」的主動縮量，不全是需求崩——惜推與惜售並存，反而撐住了帳面價格。其三，新築的價格僵固性高（建商寧可慢慢賣也不輕易降價），所以契約率走弱、庫存累積的訊號，往往比價格更早反映市場降溫。

【台灣讀者的實操意義】其一，別把「首都圈平均8,469萬」當你的買價基準：這個數字被23區超高價案灌大，外圍縣市（埼玉、千葉約6,000萬上下）才是多數人的現實選項。其二，現在的新築都心是賣方挑著賣、買方追高的市場，議價空間小、CP值低，預算有限者把中古（二手）與外圍新築一併比價，往往更划算。其三，把「初月契約率」與「在庫戶數」當你的降溫儀表：契約率持續低於70%、在庫續增，是新築買盤轉弱的領先訊號，比看價格更早，適合等待進場時機者緊盯。

【接下來盯什麼】其一，2026年初契約率能否站回70%，驗證高價推案的買盤還在不在。其二，在庫戶數會不會持續累積——庫存堆高是建商被迫讓價的前奏。其三，日銀利率與房貸成本走向，決定這波新築高價還撐得住多久。