【月報】成約連15個月增、在庫連6個月縮——首都圈中古公寓的賣方行情，補貨停滯撐起的高檔

【結論先行】2026年1月的首都圈中古（二手）公寓市場，延續了賣方占上風的格局：成約件數3,343件、年增3.1%，已連續15個月正成長；同時在庫（待售物件）44,776件、年減1.5%，連續6個月下滑。新規登錄（新掛牌）只年增0.4%，幾乎沒補充。買盤穩定搶進、可賣物件卻越來越少，二手市場的供需天平持續偏向賣方。對考慮在首都圈買賣二手公寓的台灣讀者，這組數字是判斷議價空間與進出場時機的第一手溫度計。（資料來源：東日本不動産流通機構月例數據，本站引數據評論）

【先把指標講白】「成約件數」＝實際成交的物件數，是買氣的直接溫度計；「新規登錄件數」＝當月新掛牌待售的物件，是供給的活水；「在庫件數」＝市場上累積的待售存量，在庫越少代表可選物件越稀缺、賣方越強勢。2026年1月成約3,343件（年增3.1%）是15個月連續正成長的延續，買氣沒有鬆；成約價格平均5,493萬日圓，續處高檔；其中東京都成約1,752件、價格在6,000萬日圓台。

【數字拆解：搶進依舊、補貨不足】這份數據的關鍵不在成長率多高，而在「進」與「補」的失衡。一邊是成約連續15個月正成長、買盤穩定；另一邊是新規登錄只年增0.4%、幾乎沒新增供給，在庫於是連續6個月、年減1.5%地縮水。買的人持續進場、掛牌的人卻不太願意賣，存量被一點一點抽乾。這正是價格高檔僵固的底氣：當可選物件稀缺，賣方沒有讓價壓力，好物件甚至會被搶。值得收進筆記的座標：成約件數從2024年下半起一路連增到2026年1月已達15個月，這在房市循環裡是相當長的多頭——越長的連增，越要提醒自己問「後面接棒的買盤從哪來、撐到什麼時候」。

【反方視角】三個提醒。其一，1月本是交易淡季，單月年增3.1%的絕對件數不大，別把它讀成爆量買氣。其二，新規登錄停滯既是「賣方惜售」的強勢訊號，反面也是「市場流動性變薄」的風險——真要急售時，接手的買方未必夠多。其三，中古公寓是利率敏感資產，日本已進入升息循環，一旦房貸利率續升，買方的負擔能力會比數字反映得更快縮手，連增的紀錄隨時可能中斷。

【台灣讀者的實操意義】其一，現在仍是買方議價空間極小的市場：在庫見底、價格高檔，追價要把風險算進報酬假設，別用「還會更漲」當唯一劇本。其二，若手上有首都圈中古物件，買盤穩定、在庫稀缺，是評估獲利了結的相對甜美窗口，脫手的流動性正好。其三，把「在庫件數」與「新規登錄」當你的轉折儀表：當在庫止跌回升、或新規登錄明顯放量，就是賣方市場開始鬆動的第一個訊號，比看價格更早。

【接下來盯什麼】其一，成約件數能否延續連增、突破不破，驗證買氣的後勁。其二，新規登錄會不會放量——供給回補是價格降溫的前奏。其三，日銀利率與房貸成本走向，決定這波賣方行情還能撐多久。