【月报】东京23区开价1亿2,849万连涨25个月，成交价却73个月首跌：裂口怎么收

结论先行：东京的中古房「开价」还在涨，「成交」已经转头——这是判读2026年5月日本中古屋市场最重要的一组对照。东京カンテイ5月《中古マンション70㎡价格》（募集价格基准）：首都圈前月比+1.9%的7,360万円、连22个月上涨；东京都+1.4%的1亿1,250万円、连25个月上涨；东京23区+1.0%的1亿2,849万円、同样连25个月上涨。但把镜头切到成交端：东日本REINS同月的成约㎡单价是73个月来首次年减。开价与成交的方向背离，正是市场转折中段最典型的信号。

（方法论解说：カンテイ这份统计用的是「募集价格」＝卖方挂出来的开价；REINS月报用的是「成约价格」＝实际成交价。卖方还没让价、买方已经缩手时，两者就会像现在这样一涨一跌。裂口不会永远张着：要嘛成交回暖追上开价，要嘛开价低头向成交靠拢。）

分区看。首都圈全域5月都是正的：东京都11,250万（+1.4%）、神奈川县4,265万（+0.5%、两个月来首涨但没回到3月高点）、埼玉县3,223万（+2.3%）、千叶县2,984万（+2.1%）。但注意涨势的「质」：东京23区的前年同月比从3月+30.8%→4月+30.1%→5月+27.4%，涨幅在钝化；カンテイ也直说23区5月的上涨受「都心部高价事例比重扩大」影响，都心价格趋势本身「上値が重い」（上攻乏力）、水面下的渋さ仍在。

近畿圈3,551万（+2.0%、连12个月涨），大阪府4,341万（+2.6%）、大阪市6,329万（+1.2%、连18个月涨）——与东京同构：市中心撑指数，前年同月比从4月29.8%缩到5月27.0%，カンテイ点名「上升度合いは钝化しつつあり」。中部圈是全国最弱的一角：2,314万（前月比-0.6%、连2个月跌），且前年同月比-0.6%——2024年以来首次跌破前年水准；爱知县2,448万（-0.3%）、名古屋市2,960万（-0.5%）。

主要都市5月版图：东京23区12,849万＞大阪市6,329万＞横浜市4,576万（+0.2%）＞さいたま市4,214万（+2.8%）＞名古屋市2,960万＞神戸市2,816万（+1.7%、3个月来首涨）＞千叶市2,795万（+1.4%）。一线与二线的绝对价差仍然巨大：23区一户70㎡的开价，等于名古屋4.3户。

还有一个常被忽略的维度——屋龄。这份统计同时揭示各地挂牌对象的平均筑年：东京23区26.1年、大阪市27.3年、首都圈平均29.1年，而横浜市32.6年、神戸市33.7年、千叶县32.1年——郊外与二线城市的挂牌对象明显更老。同样一亿日圆，在23区买到的是屋龄26年的对象，在郊外买到的往往是超过32年的旧资产；比价时把屋龄差算进去，「便宜」会缩水不少。カンテイ也提到个别动向：さいたま市+2.8%部分来自筑古事例减少的组成效果，大阪市则因筑浅事例增加而垫高——平均价格的月度波动，经常有屋龄组成在背后动手脚。

给台湾读者的实操。第一，现在谈价的买方，把REINS成约价当锚、别被募集价牵着走——成交端已经松动，议价空间在扩大。第二，卖方要认知「开价涨」有统计组成效果（高价都心对象占比拉高），实际买盘温度看成约件数与成约价。第三，盯三个信号判断裂口怎么收：カンテイ募集价的连涨何时中断、REINS成约单价是否连跌、东京23区前年同月比是否跌破20%。名古屋的「前年割れ」是提醒：没有外资与都心题材加持的市场，已经先走进调整。（数据源：东京カンテイ『中古マンション70㎡価格月别推移』2026年6月23日发表；本文仅引用数据并评论）