【月报】首都圈中古公寓4月成约18个月来首次转跌——但㎡单价仍连72个月涨，量先软价还硬

【为什么台湾读者该在乎】东日本REINS（不动产流通机构）2026年4月首都圈中古公寓：成约3,903件，年减1.2%，是2024年10月以来18个月来首次转为年减；但成约㎡单价85.93万円仍年涨5.9%、连续72个月上涨、续守在超越1990年9月泡沫期的水准。量先软、价还硬，这正是上个月提到的「卖方松动第一信号」往前走了一步。对盯日本中古房市的台湾读者，4月数据说的是：极紧的供需开始松，但价格还没跟着松。（本站参数据评论）

【数字拆解】把「量」拆开看就懂转折在哪。成约件数年增率近5个月：12月+25.9→1月+3.1→2月+2.1→3月+0.2→4月-1.2，一路收敛到由正转负。同期在库件数年增率：12月-3.6→1月-1.5→2月-0.2→3月+1.8→4月+2.7，由减转增、连2个月扩大。再加上新规登录（新挂卖）16,142件年增1.6%、3个月来首次回正——卖方开始补货、买方成交转降，两股力量同时出现。价格端则仍硬：成约㎡单价+5.9%（连72个月涨），但前月比已是-0.5%；成约价5,321万円年涨5.4%、前月比-3.6%。东京都区部更明显，成约1,635件年减9.0%、连4个月减，但㎡单价仍年涨10.1%。

【一个独家方法论角度：中古市场的转折有固定顺序，现在走到「量软、库增、价硬」中段】中古房市要转向，不会价量同时掉，而是照顺序松：先是新挂卖增加（卖方愿意出货）→在库由减转增→成约量转弱→最后才轮到价格。4月的首都圈中古公寓正好踩在这条路径的中段：新规登录回正、在库连2个月增、成约18个月来首减，但㎡单价还在连72个月的惯性上。价格永远是最后松动的一环，因为卖方对「已经涨这么久」有锚定心理、不会马上降。对读者的意义是：别等价格下跌才判断市场转向，量与在库的领先信号已经先亮灯。

【对谁是机会、对谁是风险】对想买中古的自住客（含赴日置产的台湾人），在库回升、成约转弱代表议价环境正在改善，尤其东京都区部量缩明显；对手上有中古要卖的屋主，连72个月的㎡单价涨势还在、现在仍是相对好的出场窗口，但前月比已开始走平，拖越久越要面对买方转弱。

【台湾读者实操】其一，判断中古市场转向盯「在库＋新规登录」这两个领先指针，不要只看价格。其二，都区部量缩快于外围，想捡议价空间优先看都心；其三，㎡单价连涨纪录越长，越接近用「连续月数」测惯性的尾段，价格松动通常在量与库转向后数个月才到。

【接下来盯什么】一看成约件数年减会不会扩大、变成趋势而非单月；二看在库连续增加几个月后㎡单价的前月比会不会由平转跌；三看都区部的量价背离（量减9.0%、价涨10.1%）还能撑多久。