【月報】首都圈中古公寓4月成約18個月來首次轉跌——但㎡單價仍連72個月漲，量先軟價還硬

【為什麼台灣讀者該在乎】東日本REINS（不動產流通機構）2026年4月首都圈中古公寓：成約3,903件，年減1.2%，是2024年10月以來18個月來首次轉為年減；但成約㎡單價85.93萬円仍年漲5.9%、連續72個月上漲、續守在超越1990年9月泡沫期的水準。量先軟、價還硬，這正是上個月提到的「賣方鬆動第一訊號」往前走了一步。對盯日本中古房市的台灣讀者，4月數據說的是：極緊的供需開始鬆，但價格還沒跟著鬆。（本站引數據評論）

【數字拆解】把「量」拆開看就懂轉折在哪。成約件數年增率近5個月：12月+25.9→1月+3.1→2月+2.1→3月+0.2→4月-1.2，一路收斂到由正轉負。同期在庫件數年增率：12月-3.6→1月-1.5→2月-0.2→3月+1.8→4月+2.7，由減轉增、連2個月擴大。再加上新規登錄（新掛賣）16,142件年增1.6%、3個月來首次回正——賣方開始補貨、買方成交轉降，兩股力量同時出現。價格端則仍硬：成約㎡單價+5.9%（連72個月漲），但前月比已是-0.5%；成約價5,321萬円年漲5.4%、前月比-3.6%。東京都區部更明顯，成約1,635件年減9.0%、連4個月減，但㎡單價仍年漲10.1%。

【一個獨家方法論角度：中古市場的轉折有固定順序，現在走到「量軟、庫增、價硬」中段】中古房市要轉向，不會價量同時掉，而是照順序鬆：先是新掛賣增加（賣方願意出貨）→在庫由減轉增→成約量轉弱→最後才輪到價格。4月的首都圈中古公寓正好踩在這條路徑的中段：新規登錄回正、在庫連2個月增、成約18個月來首減，但㎡單價還在連72個月的慣性上。價格永遠是最後鬆動的一環，因為賣方對「已經漲這麼久」有錨定心理、不會馬上降。對讀者的意義是：別等價格下跌才判斷市場轉向，量與在庫的領先訊號已經先亮燈。

【對誰是機會、對誰是風險】對想買中古的自住客（含赴日置產的台灣人），在庫回升、成約轉弱代表議價環境正在改善，尤其東京都區部量縮明顯；對手上有中古要賣的屋主，連72個月的㎡單價漲勢還在、現在仍是相對好的出場窗口，但前月比已開始走平，拖越久越要面對買方轉弱。

【台灣讀者實操】其一，判斷中古市場轉向盯「在庫＋新規登錄」這兩個領先指標，不要只看價格。其二，都區部量縮快於外圍，想撿議價空間優先看都心；其三，㎡單價連漲紀錄越長，越接近用「連續月數」測慣性的尾段，價格鬆動通常在量與庫轉向後數個月才到。

【接下來盯什麼】一看成約件數年減會不會擴大、變成趨勢而非單月；二看在庫連續增加幾個月後㎡單價的前月比會不會由平轉跌；三看都區部的量價背離（量減9.0%、價漲10.1%）還能撐多久。