【分析室】首都圈中古公寓成交单价73个月来首跌——但东京都区部还在涨2.0%，掉的是成交结构

结论先行：首都圈中古公寓的成交平均每平方公尺单价在2026年5月跌到80.78万円、年减3.9%，是2020年4月以来、足足73个月来第一次由涨转跌，数字一路掉回1990年11月的水准。但把这份月报拆开看，跌的主要是「成交的组成」——最贵的东京都区部成交量年减17.9%、连五个月缩，便宜的郊外把成交盘面接了过去，平均单价就被往下拉。真正的个别行情并没有崩：东京都区部自己的成交㎡单价131.24万円仍年增2.0%，连涨73个月一个月都没断。

先把指针讲白。「成约㎡単価」是实际成交、每平方公尺的均价，最贴近你买得到的真实行情；「在库㎡単価」「新规登录㎡単価」则是卖方在市场上挂出来的开价。5月成交㎡单价80.78万、年减3.9%，但在库㎡单价114.40万还在年增28.8%、连涨22个月，新规登录㎡单价112.67万也年增22.3%、连涨25个月。挂牌开价和真正成交之间裂开三成以上的差距，而且还在扩大——卖方坚持高价挂、买方只在自己付得起的地段与价位出手，双方僵在那里。

数字拆解看地区就清楚了。5月成交件数3,709件、年减3.4%、连两个月缩；其中东京都区部1,452件、年减17.9%、连五个月减，是把整体均价往下压的主因。对照之下，千叶445件年增19.9%、神奈川县其他地区281件年增14.2%、埼玉473件年增6.3%、横滨川崎691件年增6.0%、多摩367件年增2.2%，全是相对便宜的外围在补量。当高单价的都心成交占比下降、低单价的郊区占比上升，加权平均自然往下，即便每一个地区的单价其实都还在年增。这次的「73个月首跌」是一个成交结构信号。

成因有两层。一是价格本身把都心买盘顶到了天花板：都区部成交㎡单价131.24万、均价7,413万，贷款利率又在升的环境下，能在都心出手的人变少，买盘往多摩、神奈川、埼玉、千叶外溢。二是供给端的态度——在库件数45,804件、年增3.4%、连三个月增，卖方挂得越来越多、开价越挂越高，但成交价已经先转弱。前面几个月本站一直追踪「在库由减转增是卖方松动的第一个信号」，这次成交均价真的跟着转弱，等于那条信号走到了价格这一关。

把镜头拉到「价格」这一层，裂口更清楚。5月成交均价5,067万円、年减4.6%、是2024年10月以来19个月来首次转跌；但同一个月，在库均价6,643万円还年增30.3%、新规登录均价6,477万円年增22.1%。卖方挂出来的价位和买方真正成交的价位，差了将近1,576万円、约三成，而且这个裂口连着好几个月在拉大。市场进入一种拉锯：卖方用前两年的涨势定锚、不肯让价；买方面对升息与高总价，只在郊外、在自己付得起的范围出手。库存于是越积越多（连三个月增），成交均价先一步软下来。

反方视角要讲清楚，避免过度解读。首先这是月度数据、单月波动大，5月前月比一口气掉6.0%有季节与件数结构的成分，不能当成趋势确立。其次，都区部单价还在年增2.0%、在库与开价持续创高，说明卖方并没有恐慌抛售；只要都心供给依旧稀缺，内核地段的下档有撑。真正转空要看的是「都区部自己的成交单价」会不会跟着翻负，目前还没有。

往后几个月怎么走，大致有三条路。其一是「结构持续、内核撑住」：都心供给稀缺、海外与高资产买盘仍在，都区部单价守住年增，整体平均靠郊外占比起伏上下震荡，这是目前数据最支持的基准情境。其二是「裂口收敛、卖方让步」：若升息续行、房贷负担再加重，挂了太久卖不掉的卖方开始往成交价靠，开价与成交价的差距收窄，整体均价在低档盘整，买方议价空间打开。其三是「内核翻负、真转折」：若连都区部自己的成交㎡单价都由＋2.0%翻成负成长，那就不再是结构假摔，而是内核地段需求实质走弱的信号，届时要重新评估首都圈房市的多空。三条路的分水岭，全在都区部那一个数字。

历史脉络上，上一次首都圈中古公寓成交㎡单价年减，要回到2020年4月新冠冲击那一波；这次掉回的80.78万，是1990年11月、泡沫刚开始消风时的水准对照（属指数性对照，非当年同物可比）。把长镜头拉开，这几年靠都心高价案撑起的涨势，第一次在「平均数」上出现裂缝，值得记一笔。

给台湾读者的实操：第一，看首都圈中古公寓行情，别只盯「平均单价涨跌」这个头条数字，要拆成「成交件数的地区结构」加「各地区自己的单价」两层看，这次的跌就是结构造成的假摔。第二，想买都心保值的，内核地段单价还在年增、开价也没松，议价空间有限，但都区部成交量连五个月缩代表买盘在挑，可以耐心等个案。第三，自住预算有限的，买盘外溢的多摩、埼玉、千叶、神奈川外围正在放量，且单价基期低，是这一波相对好下手的区块。第四，要出手的卖方，挂牌开价和成交价的裂口已经到历史级，挂太高只会躺在库存里，定价要往成交价靠。

接下来盯什么：一盯东京都区部成交㎡单价会不会由＋2.0%翻负，那才是内核转折，也是上面三条路的分水岭；二盯在库件数是否继续累积、开价与成交价的裂口会不会收敛，库存与裂口同时扩大代表拉锯还没结束；三盯日银利率与房贷利率动向，那是压住都心买盘、也决定卖方能撑多久的总开关。把这三个指针每月对着看，比追逐单月平均单价的涨跌更能看清首都圈房市真正的方向。（本站参数据评论）