【分析室】首都圈中古公寓成交單價73個月來首跌——但東京都區部還在漲2.0%，掉的是成交結構

結論先行：首都圈中古公寓的成交平均每平方公尺單價在2026年5月跌到80.78萬円、年減3.9%，是2020年4月以來、足足73個月來第一次由漲轉跌，數字一路掉回1990年11月的水準。但把這份月報拆開看，跌的主要是「成交的組成」——最貴的東京都區部成交量年減17.9%、連五個月縮，便宜的郊外把成交盤面接了過去，平均單價就被往下拉。真正的個別行情並沒有崩：東京都區部自己的成交㎡單價131.24萬円仍年增2.0%，連漲73個月一個月都沒斷。

先把指標講白。「成約㎡単価」是實際成交、每平方公尺的均價，最貼近你買得到的真實行情；「在庫㎡単価」「新規登録㎡単価」則是賣方在市場上掛出來的開價。5月成交㎡單價80.78萬、年減3.9%，但在庫㎡單價114.40萬還在年增28.8%、連漲22個月，新規登錄㎡單價112.67萬也年增22.3%、連漲25個月。掛牌開價和真正成交之間裂開三成以上的差距，而且還在擴大——賣方堅持高價掛、買方只在自己付得起的地段與價位出手，雙方僵在那裡。

數字拆解看地區就清楚了。5月成交件數3,709件、年減3.4%、連兩個月縮；其中東京都區部1,452件、年減17.9%、連五個月減，是把整體均價往下壓的主因。對照之下，千葉445件年增19.9%、神奈川縣其他地區281件年增14.2%、埼玉473件年增6.3%、橫濱川崎691件年增6.0%、多摩367件年增2.2%，全是相對便宜的外圍在補量。當高單價的都心成交占比下降、低單價的郊區占比上升，加權平均自然往下，即便每一個地區的單價其實都還在年增。這次的「73個月首跌」是一個成交結構訊號。

成因有兩層。一是價格本身把都心買盤頂到了天花板：都區部成交㎡單價131.24萬、均價7,413萬，貸款利率又在升的環境下，能在都心出手的人變少，買盤往多摩、神奈川、埼玉、千葉外溢。二是供給端的態度——在庫件數45,804件、年增3.4%、連三個月增，賣方掛得越來越多、開價越掛越高，但成交價已經先轉弱。前面幾個月本站一直追蹤「在庫由減轉增是賣方鬆動的第一個訊號」，這次成交均價真的跟著轉弱，等於那條訊號走到了價格這一關。

把鏡頭拉到「價格」這一層，裂口更清楚。5月成交均價5,067萬円、年減4.6%、是2024年10月以來19個月來首次轉跌；但同一個月，在庫均價6,643萬円還年增30.3%、新規登錄均價6,477萬円年增22.1%。賣方掛出來的價位和買方真正成交的價位，差了將近1,576萬円、約三成，而且這個裂口連著好幾個月在拉大。市場進入一種拉鋸：賣方用前兩年的漲勢定錨、不肯讓價；買方面對升息與高總價，只在郊外、在自己付得起的範圍出手。庫存於是越積越多（連三個月增），成交均價先一步軟下來。

反方視角要講清楚，避免過度解讀。首先這是月度數據、單月波動大，5月前月比一口氣掉6.0%有季節與件數結構的成分，不能當成趨勢確立。其次，都區部單價還在年增2.0%、在庫與開價持續創高，說明賣方並沒有恐慌拋售；只要都心供給依舊稀缺，核心地段的下檔有撐。真正轉空要看的是「都區部自己的成交單價」會不會跟著翻負，目前還沒有。

往後幾個月怎麼走，大致有三條路。其一是「結構持續、核心撐住」：都心供給稀缺、海外與高資產買盤仍在，都區部單價守住年增，整體平均靠郊外占比起伏上下震盪，這是目前數據最支持的基準情境。其二是「裂口收斂、賣方讓步」：若升息續行、房貸負擔再加重，掛了太久賣不掉的賣方開始往成交價靠，開價與成交價的差距收窄，整體均價在低檔盤整，買方議價空間打開。其三是「核心翻負、真轉折」：若連都區部自己的成交㎡單價都由＋2.0%翻成負成長，那就不再是結構假摔，而是核心地段需求實質走弱的訊號，屆時要重新評估首都圈房市的多空。三條路的分水嶺，全在都區部那一個數字。

歷史脈絡上，上一次首都圈中古公寓成交㎡單價年減，要回到2020年4月新冠衝擊那一波；這次掉回的80.78萬，是1990年11月、泡沫剛開始消風時的水準對照（屬指數性對照，非當年同物可比）。把長鏡頭拉開，這幾年靠都心高價案撐起的漲勢，第一次在「平均數」上出現裂縫，值得記一筆。

給台灣讀者的實操：第一，看首都圈中古公寓行情，別只盯「平均單價漲跌」這個頭條數字，要拆成「成交件數的地區結構」加「各地區自己的單價」兩層看，這次的跌就是結構造成的假摔。第二，想買都心保值的，核心地段單價還在年增、開價也沒鬆，議價空間有限，但都區部成交量連五個月縮代表買盤在挑，可以耐心等個案。第三，自住預算有限的，買盤外溢的多摩、埼玉、千葉、神奈川外圍正在放量，且單價基期低，是這一波相對好下手的區塊。第四，要出手的賣方，掛牌開價和成交價的裂口已經到歷史級，掛太高只會躺在庫存裡，定價要往成交價靠。

接下來盯什麼：一盯東京都區部成交㎡單價會不會由＋2.0%翻負，那才是核心轉折，也是上面三條路的分水嶺；二盯在庫件數是否繼續累積、開價與成交價的裂口會不會收斂，庫存與裂口同時擴大代表拉鋸還沒結束；三盯日銀利率與房貸利率動向，那是壓住都心買盤、也決定賣方能撐多久的總開關。把這三個指標每月對著看，比追逐單月平均單價的漲跌更能看清首都圈房市真正的方向。（本站引數據評論）