【月報】東京中古透天5月量增價漲5連、與公寓反向——在庫連4個月縮、自住買盤外溢的訊號

結論先行：同一份東日本不動產流通機構5月月報，公寓和透天走出兩個方向。首都圈中古透天（戸建）成交1,835件、年增2.9%、連兩個月增；成交均價4,215萬円、年增8.7%、連五個月漲，前月比也還＋0.9%。同時在庫23,087件、年減1.7%、連四個月縮，新規登錄6,367件、年減0.9%、連四個月減。公寓那邊是量縮、均價回落、庫存往上堆；透天這邊量增、價漲、庫存往下掉，供需是反過來的。

指標講白：「成約件数」是當月實際成交筆數，「在庫件数」是市場上待售的存量，「新規登録」是當月新掛上來的物件。透天的在庫連四個月縮、新掛的也連四個月減，代表願意賣的人變少，市場上能挑的貨在減少；買盤卻連兩個月增，僧多粥少，價格就被頂著漲。新規登錄價格4,732萬年增9.3%連漲10個月、在庫價格4,610萬年增4.9%連漲15個月，開價和成交價這次方向一致往上，跟公寓那邊開價與成交價裂開的情況不一樣。

成因：當都心公寓單價把買盤頂到天花板、貸款利率又在升，一部分自住需求轉向總價較好掌握、又能擁有土地的中古透天。透天對利率特別敏感（多為自住、貸款成數高），它先回增、價先撐住，反映的是利率仍在可承受區間、實需還在。把它和公寓的結構性假摔擺在一起看，更能看出買盤往總價可控、地段次要的方向移動。

給台灣讀者的實操：第一，把中古透天當「利率敏感買盤的溫度計」——它放量價漲，代表自住實需還健康，和公寓的結構性假摔要分開讀。第二，想買透天的，供給連四個月縮、賣方挺價，議價空間比公寓小，看到合意物件別拖。第三，做收租或置產的，透天庫存緊、價穩，但流動性與管理成本比公寓高，要把出場難度算進去。接下來盯：透天在庫會不會止跌回補、成交均價連漲能否守住，以及利率一旦再升、這批利率敏感買盤的反應。（本站引數據評論）