【月報】東京都心辦公室租金重回每坪22,000円、睽違64個月——空室率微升全是新大樓帶進來的

結論先行：三鬼商事都心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）辦公室市場2026年3月，平均空室率2.22%、月增0.02個百分點、連兩個月微升；但平均募集租金每坪22,302円、年增約8.05%、連26個月漲，並睽違64個月（2020年11月以來）重回每坪22,000円台。空室率往上、租金照漲，看似矛盾，拆開新舊樓就解開了。

指標講白：「空室率」是空置面積占可租面積的比率，5%是供需均衡的業界榮枯線；都心5區3月2.22%，遠在5%之下、屬極低水準。但把樓拆成新舊：新建大樓空室率12.65%、月增3.08個百分點，既存（中古）大樓只有2.02%、還月減0.02個百分點。也就是說，空室率這一點點上升，幾乎全來自新落成的大型大樓帶著空置進場；存量市場其實接近滿租。3月空室面積整體月增約2,600坪，主因正是一棟大型新樓留著空置竣工，加上擴張型解約。

成因：東京都心這幾年大型新案集中竣工，新樓需要時間去化，帳面空室率被墊高；但既存樓幾乎租滿、企業搬遷與擴張需求仍在，業主有底氣續調租金，於是出現「新案在去化、存量在滿租、租金照漲」的雙軌局面。

給台灣讀者的實操：第一，看東京辦公室別只看一個總空室率數字，要拆「新築」與「既存」兩條線——前者測的是新供給去化、後者測的是真實的存量需求溫度。第二，租金連26個月漲、既存樓接近滿租，代表想在都心租好辦公室議價空間有限，要卡位趁早。第三，做商辦投資或包租的，既存滿租是穩定收租的底氣，但要盯未來大型新案供給高峰會不會階段性推高整體空室率、壓到租金談判。接下來盯：新築大樓空室率能否順利去化下行、既存空室率會不會跌破2%、以及租金連漲的氣勢哪個月轉弱。（本站引數據評論）