【月报】东京都心办公室租金重回每坪22,000円、睽违64个月——空室率微升全是新大楼带进来的

结论先行：三鬼商事都心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）办公室市场2026年3月，平均空室率2.22%、月增0.02个百分点、连两个月微升；但平均募集租金每坪22,302円、年增约8.05%、连26个月涨，并睽违64个月（2020年11月以来）重回每坪22,000円台。空室率往上、租金照涨，看似矛盾，拆开新旧楼就解开了。

指针讲白：「空室率」是空置面积占可租面积的比率，5%是供需均衡的业界荣枯线；都心5区3月2.22%，远在5%之下、属极低水准。但把楼拆成新旧：新建大楼空室率12.65%、月增3.08个百分点，既存（中古）大楼只有2.02%、还月减0.02个百分点。也就是说，空室率这一点点上升，几乎全来自新落成的大型大楼带着空置进场；存量市场其实接近满租。3月空室面积整体月增约2,600坪，主因正是一栋大型新楼留着空置竣工，加上扩张型解约。

成因：东京都心这几年大型新案集中竣工，新楼需要时间去化，帐面空室率被垫高；但既存楼几乎租满、企业搬迁与扩张需求仍在，业主有底气续调租金，于是出现「新案在去化、存量在满租、租金照涨」的双轨局面。

给台湾读者的实操：第一，看东京办公室别只看一个总空室率数字，要拆「新筑」与「既存」两条线——前者测的是新供给去化、后者测的是真实的存量需求温度。第二，租金连26个月涨、既存楼接近满租，代表想在都心租好办公室议价空间有限，要卡位趁早。第三，做商办投资或包租的，既存满租是稳定收租的底气，但要盯未来大型新案供给高峰会不会阶段性推高整体空室率、压到租金谈判。接下来盯：新筑大楼空室率能否顺利去化下行、既存空室率会不会跌破2%、以及租金连涨的气势哪个月转弱。（本站参数据评论）