【月报】东京都心办公室空置率连10个月降到2.22%——但能租的几乎只剩新大楼

【为什么台湾读者该在乎】三鬼商事公布的2025年12月东京都心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）办公室数据，空室率（空置率）降到2.22%，比一年前低了1.78个百分点、比前一个月低0.22个百分点，已是连续10个月走低；平均募集租金每坪21,409日圆，比一年前涨1,113日圆，连续23个月上涨。对盯日本REIT、办公室资产与商用不动产的台湾投资人，这份数据说的是同一件事：东京内核办公市场供需极紧，租金涨势还没停。（本站参数据评论）

【数字拆解】把空置率拆成新旧就看懂市场结构。全体2.22%是极低水准（一般以5%为供需均衡线，2%出头等于房东说了算），但这个低点不是平均地低——新筑大楼空室率5.55%、既存（既有）大楼只有2.14%。换句话说，市场上唯一还有空间可租的，几乎全集中在刚落成、还在去化的新大楼；存量市场已经接近满租。租金也是同样的二极：新筑每坪31,881日圆、既存21,172日圆，新案开价明显高一截，把整体平均往上带。

【一个独家方法论角度：看办公室要分「新案去化」与「存量满租」两个市场】很多人看办公室只看一个总空置率，会误判。正确的读法是把它拆成两个独立市场：一个是「新落成大楼的去化进度」（看新筑空室率，5.55%代表新案还在找租客），另一个是「既有大楼的满租程度」（既存2.14%代表存量几乎租满）。2025年12月这两个市场一松一紧，告诉你的是：需求够强，足以一边消化新供给、一边把存量压到接近满租。当新筑空室率也开始往下掉、新案一推出就被抢光时，才是市场过热的信号；反之，若新筑空室率持续攀高、去化变慢，会比总空置率更早预警。

【对谁是机会、对谁是风险】对持有都心优质办公资产的房东与REIT，连10个月降的空置率＋连23个月涨的租金，是租金调涨与续约议价的顺风；对要在都心找办公室的企业（含赴日设点的台商），存量2.14%意味着好对象难找、议价空间小，租约到期前要更早布局，或往新筑（空间较多但单价较高）与都心外围找替代。

【台湾读者实操】其一，评估日本办公室REIT时，把「新筑空室率」当景气领先指针，它比总空置率更早反映供需转折。其二，都心5区存量已接近满租，租金涨势的续航力要看后续新供给量能不能被需求吃掉——新案越多、去化越快，房东越强势。其三，要在东京设点的企业别只看平均租金，新筑与既存每坪差约一万日圆，先想清楚是要「空间多、单价高的新案」还是「难找但便宜的存量」。

【接下来盯什么】一看空置率连降10个月后会不会在某个月止跌（转折点通常先出现在新筑空室率）；二看连涨23个月的租金涨幅是否开始收敛；三看2026年都心新供给的量，这决定供需这条绷紧的弦还能拉多久。