【月报】东京都心办公室租金连24个月涨、空置率连11个月降——2026开年仍是房东市场

【为什么台湾读者该在乎】接续上个月（2025年12月），三鬼商事2026年1月东京都心5区办公室数据再添两笔连续纪录：空室率2.15%、连续11个月走低；平均募集租金每坪21,648日圆、连续24个月上涨。空置率续探低、租金续创高，东京内核办公市场进入2026年依旧是房东市场。对买日本商用不动产与REIT的台湾读者，这是一条还没转向的趋势线。（本站参数据评论）

【数字拆解】1月的看点在租金的连续性与内部结构。整体每坪21,648日圆、连24个月涨，但涨势一样是新案在带：新筑大楼每坪32,143日圆、既存21,379日圆，两者差约一万日圆。空置率端则维持二极——新筑6.45%、既存只有2.04%，存量市场比12月（既存2.14%）更紧、几乎完全租满，可租空间还是压倒性集中在新落成大楼。需求把既有大楼压到满租、同时慢慢消化新供给，这个格局从去年延续到了1月。

【一个独家方法论角度：租金的「连续月数」是市场惯性的温度计】判断办公室租金还能涨多久，与其猜绝对数字，不如盯「连续上涨月数」这个惯性指针。连24个月涨，代表房东已连续两年握有定价权，这种惯性一旦形成，通常会延续到「新供给放量」或「需求转弱」其中一个变量出现才松动。对照空置率连11个月降、既存大楼压到2.04%满租，目前看不到松动的触发点——既有空间没得租，需求只能往新筑去，新筑的高单价又继续把平均往上推。要预判转折，盯的不是租金本身，而是新筑空室率（6.45%）何时开始明显下降（过热）或持续上升（去化卡关）。

【对谁是机会、对谁是风险】对房东与REIT，连24个月的租金涨势是现金流与资产估值的顺风；对要承租的企业（含赴日台商），既存2.04%的超低空置率意味着好的存量对象几乎租不到，要嘛接受新筑的高单价、要嘛更早卡位。对投资人，要留意的是「涨了两年」本身也是风险提醒：越接近供需的极限，后续边际涨幅越可能收敛。

【台湾读者实操】其一，把「租金连续上涨月数」与「新筑空室率」一起看，前者测惯性、后者测转折，比单看总空置率准。其二，存量满租＋新案高价的格局下，赴日设点要嘛早布局存量、要嘛预算抓在新筑水准。其三，评估日本办公室REIT分配续航力，重点放在2026年新供给量是否被需求吃得下——这是这波房东市场能不能再撑下去的关键。

【接下来盯什么】一看租金连涨24个月后涨幅会不会开始收敛；二看新筑空室率（1月6.45%）往下（过热）还是往上（去化变慢）；三看2026年都心办公新供给的节奏，这决定供需紧绷还能维持几个月。