【月報】東京都心辦公室租金連24個月漲、空置率連11個月降——2026開年仍是房東市場

【為什麼台灣讀者該在乎】接續上個月（2025年12月），三鬼商事2026年1月東京都心5區辦公室數據再添兩筆連續紀錄：空室率2.15%、連續11個月走低；平均募集租金每坪21,648日圓、連續24個月上漲。空置率續探低、租金續創高，東京核心辦公市場進入2026年依舊是房東市場。對買日本商用不動產與REIT的台灣讀者，這是一條還沒轉向的趨勢線。（本站引數據評論）

【數字拆解】1月的看點在租金的連續性與內部結構。整體每坪21,648日圓、連24個月漲，但漲勢一樣是新案在帶：新築大樓每坪32,143日圓、既存21,379日圓，兩者差約一萬日圓。空置率端則維持二極——新築6.45%、既存只有2.04%，存量市場比12月（既存2.14%）更緊、幾乎完全租滿，可租空間還是壓倒性集中在新落成大樓。需求把既有大樓壓到滿租、同時慢慢消化新供給，這個格局從去年延續到了1月。

【一個獨家方法論角度：租金的「連續月數」是市場慣性的溫度計】判斷辦公室租金還能漲多久，與其猜絕對數字，不如盯「連續上漲月數」這個慣性指標。連24個月漲，代表房東已連續兩年握有定價權，這種慣性一旦形成，通常會延續到「新供給放量」或「需求轉弱」其中一個變數出現才鬆動。對照空置率連11個月降、既存大樓壓到2.04%滿租，目前看不到鬆動的觸發點——既有空間沒得租，需求只能往新築去，新築的高單價又繼續把平均往上推。要預判轉折，盯的不是租金本身，而是新築空室率（6.45%）何時開始明顯下降（過熱）或持續上升（去化卡關）。

【對誰是機會、對誰是風險】對房東與REIT，連24個月的租金漲勢是現金流與資產估值的順風；對要承租的企業（含赴日台商），既存2.04%的超低空置率意味著好的存量物件幾乎租不到，要嘛接受新築的高單價、要嘛更早卡位。對投資人，要留意的是「漲了兩年」本身也是風險提醒：越接近供需的極限，後續邊際漲幅越可能收斂。

【台灣讀者實操】其一，把「租金連續上漲月數」與「新築空室率」一起看，前者測慣性、後者測轉折，比單看總空置率準。其二，存量滿租＋新案高價的格局下，赴日設點要嘛早布局存量、要嘛預算抓在新築水準。其三，評估日本辦公室REIT分配續航力，重點放在2026年新供給量是否被需求吃得下——這是這波房東市場能不能再撐下去的關鍵。

【接下來盯什麼】一看租金連漲24個月後漲幅會不會開始收斂；二看新築空室率（1月6.45%）往下（過熱）還是往上（去化變慢）；三看2026年都心辦公新供給的節奏，這決定供需緊繃還能維持幾個月。