【月報】東京都心辦公室空置率連10個月降到2.22%——但能租的幾乎只剩新大樓

【為什麼台灣讀者該在乎】三鬼商事公布的2025年12月東京都心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）辦公室數據，空室率（空置率）降到2.22%，比一年前低了1.78個百分點、比前一個月低0.22個百分點，已是連續10個月走低；平均募集租金每坪21,409日圓，比一年前漲1,113日圓，連續23個月上漲。對盯日本REIT、辦公室資產與商用不動產的台灣投資人，這份數據說的是同一件事：東京核心辦公市場供需極緊，租金漲勢還沒停。（本站引數據評論）

【數字拆解】把空置率拆成新舊就看懂市場結構。全體2.22%是極低水準（一般以5%為供需均衡線，2%出頭等於房東說了算），但這個低點不是平均地低——新築大樓空室率5.55%、既存（既有）大樓只有2.14%。換句話說，市場上唯一還有空間可租的，幾乎全集中在剛落成、還在去化的新大樓；存量市場已經接近滿租。租金也是同樣的二極：新築每坪31,881日圓、既存21,172日圓，新案開價明顯高一截，把整體平均往上帶。

【一個獨家方法論角度：看辦公室要分「新案去化」與「存量滿租」兩個市場】很多人看辦公室只看一個總空置率，會誤判。正確的讀法是把它拆成兩個獨立市場：一個是「新落成大樓的去化進度」（看新築空室率，5.55%代表新案還在找租客），另一個是「既有大樓的滿租程度」（既存2.14%代表存量幾乎租滿）。2025年12月這兩個市場一鬆一緊，告訴你的是：需求夠強，足以一邊消化新供給、一邊把存量壓到接近滿租。當新築空室率也開始往下掉、新案一推出就被搶光時，才是市場過熱的訊號；反之，若新築空室率持續攀高、去化變慢，會比總空置率更早預警。

【對誰是機會、對誰是風險】對持有都心優質辦公資產的房東與REIT，連10個月降的空置率＋連23個月漲的租金，是租金調漲與續約議價的順風；對要在都心找辦公室的企業（含赴日設點的台商），存量2.14%意味著好物件難找、議價空間小，租約到期前要更早布局，或往新築（空間較多但單價較高）與都心外圍找替代。

【台灣讀者實操】其一，評估日本辦公室REIT時，把「新築空室率」當景氣領先指標，它比總空置率更早反映供需轉折。其二，都心5區存量已接近滿租，租金漲勢的續航力要看後續新供給量能不能被需求吃掉——新案越多、去化越快，房東越強勢。其三，要在東京設點的企業別只看平均租金，新築與既存每坪差約一萬日圓，先想清楚是要「空間多、單價高的新案」還是「難找但便宜的存量」。

【接下來盯什麼】一看空置率連降10個月後會不會在某個月止跌（轉折點通常先出現在新築空室率）；二看連漲23個月的租金漲幅是否開始收斂；三看2026年都心新供給的量，這決定供需這條繃緊的弦還能拉多久。