【月報】首都圈新成屋契約率4月再跌破70%到62.3%、均價3個月來首次掉回1億以下

【為什麼台灣讀者該在乎】不動產經濟研究所2026年4月首都圈新築（新成屋）公寓數據，給上個月「別追單月反彈」的提醒做了驗證：2月初月契約率才彈回71.7%站上70%，3月就掉到64.5%，4月再降到62.3%，又跌破景氣榮枯線70%。同時戶當平均價格8,736萬日圓，雖年增24.8%，卻是3個月來首次跌回1億日圓以下。價格在高檔、買氣卻偏弱，這是想在東京買新成屋的台灣讀者該記住的訊號。（本站引數據評論）

【數字拆解】幾個數字並看才完整。發售1,163戶，比去年同月增15.6%、但比前月減18.4%，供給量小且月月跳動；初月契約率62.3%，年減4.0個百分點、月減2.2個百分點。把近半年契約率排成一條線——12月63.1、1月55.7、2月71.7、3月64.5、4月62.3——只有2月那一下站上70%，其餘都在60%出頭徘徊，2月的反彈果然是個案造成的一次性跳動。價格端，平均8,736萬、㎡單價130.6萬日圓（連12個月年漲），年增逾兩成主要是去年同月基期偏低與建案結構，但「3個月來首次跌回1億以下」說明高價案這個月退場、推案結構往中價位移。超高層（20層以上）只有7案132戶、契約率51.5%，比去年同月的79.7%大幅滑落，連最會帶買氣的塔樓都賣不動。

【一個獨家方法論角度：契約率比價格更早說真話】新成屋市場有個量測陷阱：發售量小、又由建商挑時機推案，平均價格很容易被一兩個高價案扭曲（2月均價被千葉高價案頂破億就是例子）。所以判斷買氣強弱，契約率比成交價更早、更誠實——它直接反映「推出去的物件當月賣掉多少」。70%是業界長年的榮枯分界，連續站不上70%，代表定價已頂到買方願付的天花板。4月62.3%、超高層契約率腰斬到51.5%，是需求端對高房價的抵抗：價格還在漲，但買盤接不住了。看新成屋別被「均價又創高」騙，先看契約率有沒有站上70%。

【對誰是機會、對誰是風險】對買方，契約率走弱代表議價空間正在打開，尤其賣不動的塔樓與滯銷案，是談折讓的時機；對建商與賣方，是定價策略到了臨界點的警訊——再墊高開價，去化只會更慢。對持有東京新案資產者，短期帳面價格仍撐在高檔，但成交動能轉弱是要留意的領先風險。

【台灣讀者實操】其一，看東京新成屋鎖定「初月契約率有沒有站上70%」，這比媒體愛報的均價更早反映真實買氣。其二，均價單月大跳動多半是建案結構（高價案進出）造成，看連續趨勢與分區、別追單月數字。其三，契約率走弱＋超高層滯銷，正是買方議價窗口，鎖定滯銷案與塔樓去談條件。

【接下來盯什麼】一看契約率能否在春夏旺季重新站回並站穩70%（站不上代表價格頂到天花板）；二看平均價格跌回1億以下是趨勢還是單月推案結構；三看超高層契約率（4月51.5%）會不會繼續走弱，塔樓是高價買氣最敏感的風向球。