【月報】東京23區新成屋均價衝上1.63億日圓——首都圈5月供給+12%、㎡單價連13個月年漲

【為什麼台灣讀者該在乎】不動產經濟研究所公布的2026年5月首都圈新築（新成屋）公寓數據，東京23區的戶當平均價格衝到1億6,286萬日圓，年增15.9%，把首都圈整體平均的1億660萬遠遠拋在後面。對盤算在東京置產的台灣讀者，這份數據把一件事擺得很白：同樣叫「首都圈」，23區與外圍縣市的價格已經不在同一個量級，看平均數會嚴重低估你真正想買的那塊地段要花多少錢。（本站引數據評論）

【數字拆解】先看整體：5月首都圈發售1,447戶、年增12.3%，連續第2個月增加；戶當平均1億660萬、年增13.5%；㎡單價156.3萬、年增11.4%，是連續13個月年漲；初月契約率64.9%、年增7.0個百分點，站在景氣榮枯線之上。把地域別攤開，落差就出來了：東京23區551戶、平均1億6,286萬、㎡單價245.5萬，年增都是雙位數（價格+15.9%、㎡+16.2%）；東京都下148戶、平均8,454萬；神奈川284戶、7,130萬；埼玉104戶、5,579萬；千葉360戶、7,208萬。一個23區的戶當平均，等於快3戶埼玉。

【一個獨家方法論角度：㎡單價比總價誠實】判斷東京房價貴不貴，看「㎡單價」比看「戶當平均價」準得多。戶當平均會被房型大小拉動——同一個區，多推幾戶大坪數豪宅，平均總價就被頂高，但那不代表單位面積變貴。㎡單價剝掉了房型大小的干擾，直接告訴你「每平方公尺要付多少」。用這把尺重看，東京23區㎡單價245.5萬、連13個月年漲，而真正的頂端是都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）的321.0萬——一坪（3.3㎡）約1,060萬日圓。神奈川、埼玉、千葉的㎡單價都在100萬上下，只有都心6區的三分之一。看東京房價，先問是哪一區的㎡單價，再談總價，才不會被平均數騙。

【台灣讀者實操】其一，把「㎡單價」當你的第一把尺，再用它乘上你要的坪數回推總價，比直接看建商標的戶當平均貼近現實。其二，1億這個整數關卡只在23區與都心才是常態，外圍三縣（神奈川、埼玉、千葉）的㎡單價只有23區的四到五成，預算有限就往外圈找，通勤一條線的差別可能就是總價砍半。其三，㎡單價連13個月年漲是強勢訊號，但它衡量的是「新成屋的賣方開價」，不等於你轉手時拿得回來的價，留意新築與中古的價差。

【接下來盯什麼】一看㎡單價連漲能否延續到第14個月、還是在弱円與升息下鈍化；二看23區與外圍三縣的價格落差會擴大還是收斂，這條線決定外溢買盤往哪裡跑；三看下個月（不動研預估6月發售約1,500戶）契約率能否守在70%邊緣。（本站引數據評論）