【月報】東京都心豪宅供給5月倍增、超高層契約率衝80.7%——升息與弱円裡，頂端市場沒退反熱

【為什麼台灣讀者該在乎】不動研5月報告裡，最能看出「高端買盤現在多強」的兩個欄位，是都心6區與超高層（タワマン，20層以上）。都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）5月供給214戶，比去年同月的104戶倍增，戶當平均2億1,372萬日圓；超高層初月契約率80.7%，比去年同月的60.0%躍升20.7個百分點，戶數也從205戶增到435戶。對關注東京頂端市場、或在意豪宅資金動向的台灣讀者，這兩組數字說明：在升息與弱円的雜音裡，東京最貴的那一段不但沒退，反而賣得更快。（本站引數據評論）

【數字拆解】都心6區是東京價格的天花板：5月214戶、平均2億1,372萬、㎡單價321.0萬（一坪約1,060萬日圓）。值得注意的是，今年供給倍增（104→214戶），平均總價卻比去年同月的2億3,332萬「略降」、㎡單價也從341.0萬降到321.0萬——不是行情跌了，而是建商今年推的案子坪數、樓層組合不同，把平均拉低了一點，這正好再次說明平均數會被房型結構左右。真正的需求強度寫在契約率。

超高層的初月契約率從60.0%衝到80.7%，同時戶數還翻倍（205→435戶）——量價齊放、又賣得更快，是高端買盤旺到能同時吃下更多供給的訊號。5月整體首都圈的超高層共12案435戶、契約率80.7%，遠高於首都圈整體的64.9%。

【一個獨家方法論角度：豪宅是資金面的領先指標】東京最頂端的都心6區與超高層，買家結構和一般住宅不同——自住比例低、投資與資產保值需求高、海外與法人資金占比大，對房貸利率相對不敏感，更看資產配置與匯率。正因如此，這一段的冷熱常常領先反映「資金面」而非「自住買盤」：當弱円讓海外資金覺得東京資產便宜、當股市與企業獲利撐住高資產族的口袋，錢會先湧進都心頂端。5月超高層契約率衝上80.7%、都心供給倍增還賣得掉，說明此刻資金面仍站在東京豪宅這邊。看東京頂端市場別只看價格，要把它當成資金與匯率情緒的溫度計。

【台灣讀者實操】其一，都心6區與超高層是「資金面」的領先指標，想抓東京資產的整體冷熱，盯這一段的契約率比盯郊區自住盤更早看到轉向。其二，這個區段對利率不敏感、對匯率與股市敏感，弱円窗口是海外資金進場的順風，但反過來，日圓若快速回升、股市若回檔，最先鬆動的也會是這裡。其三，都心平均總價「略降」是房型結構造成的數字幻覺，不要誤讀成行情下跌，看㎡單價（321.0萬、仍是全首都圈最高）才看得到真實價位。

【接下來盯什麼】一看超高層契約率能否守在80%的高檔、還是隨供給增加而稀釋；二看都心6區的㎡單價會不會跌破320萬這個位置；三看若日圓回升、日股回檔，頂端買盤是否最先降溫，它會是首都圈高端行情的早警報。（本站引數據評論）