【月报】东京都心豪宅供给5月倍增、超高层契约率冲80.7%——升息与弱円里，顶端市场没退反热

【为什么台湾读者该在乎】不动研5月报告里，最能看出「高端买盘现在多强」的两个字段，是都心6区与超高层（タワマン，20层以上）。都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）5月供给214户，比去年同月的104户倍增，户当平均2亿1,372万日圆；超高层初月契约率80.7%，比去年同月的60.0%跃升20.7个百分点，户数也从205户增到435户。对关注东京顶端市场、或在意豪宅资金动向的台湾读者，这两组数字说明：在升息与弱円的杂音里，东京最贵的那一段不但没退，反而卖得更快。（本站参数据评论）

【数字拆解】都心6区是东京价格的天花板：5月214户、平均2亿1,372万、㎡单价321.0万（一坪约1,060万日圆）。值得注意的是，今年供给倍增（104→214户），平均总价却比去年同月的2亿3,332万「略降」、㎡单价也从341.0万降到321.0万——不是行情跌了，而是建商今年推的案子坪数、楼层组合不同，把平均拉低了一点，这正好再次说明平均数会被房型结构左右。真正的需求强度写在契约率。

超高层的初月契约率从60.0%冲到80.7%，同时户数还翻倍（205→435户）——量价齐放、又卖得更快，是高端买盘旺到能同时吃下更多供给的信号。5月整体首都圈的超高层共12案435户、契约率80.7%，远高于首都圈整体的64.9%。

【一个独家方法论角度：豪宅是资金面的领先指针】东京最顶端的都心6区与超高层，买家结构和一般住宅不同——自住比例低、投资与资产保值需求高、海外与法人资金占比大，对房贷利率相对不敏感，更看资产配置与汇率。正因如此，这一段的冷热常常领先反映「资金面」而非「自住买盘」：当弱円让海外资金觉得东京资产便宜、当股市与企业获利撑住高资产族的口袋，钱会先涌进都心顶端。5月超高层契约率冲上80.7%、都心供给倍增还卖得掉，说明此刻资金面仍站在东京豪宅这边。看东京顶端市场别只看价格，要把它当成资金与汇率情绪的温度计。

【台湾读者实操】其一，都心6区与超高层是「资金面」的领先指针，想抓东京资产的整体冷热，盯这一段的契约率比盯郊区自住盘更早看到转向。其二，这个区段对利率不敏感、对汇率与股市敏感，弱円窗口是海外资金进场的顺风，但反过来，日圆若快速回升、股市若回档，最先松动的也会是这里。其三，都心平均总价「略降」是房型结构造成的数字幻觉，不要误读成行情下跌，看㎡单价（321.0万、仍是全首都圈最高）才看得到真实价位。

【接下来盯什么】一看超高层契约率能否守在80%的高档、还是随供给增加而稀释；二看都心6区的㎡单价会不会跌破320万这个位置；三看若日圆回升、日股回档，顶端买盘是否最先降温，它会是首都圈高端行情的早警报。（本站参数据评论）