【月报】首都圈新成屋契约率4月再跌破70%到62.3%、均价3个月来首次掉回1亿以下

【为什么台湾读者该在乎】不动产经济研究所2026年4月首都圈新筑（新成屋）公寓数据，给上个月「别追单月反弹」的提醒做了验证：2月初月契约率才弹回71.7%站上70%，3月就掉到64.5%，4月再降到62.3%，又跌破景气荣枯线70%。同时户当平均价格8,736万日圆，虽年增24.8%，却是3个月来首次跌回1亿日圆以下。价格在高档、买气却偏弱，这是想在东京买新成屋的台湾读者该记住的信号。（本站参数据评论）

【数字拆解】几个数字并看才完整。发售1,163户，比去年同月增15.6%、但比前月减18.4%，供给量小且月月跳动；初月契约率62.3%，年减4.0个百分点、月减2.2个百分点。把近半年契约率排成一条线——12月63.1、1月55.7、2月71.7、3月64.5、4月62.3——只有2月那一下站上70%，其余都在60%出头徘徊，2月的反弹果然是个案造成的一次性跳动。价格端，平均8,736万、㎡单价130.6万日圆（连12个月年涨），年增逾两成主要是去年同月基期偏低与建案结构，但「3个月来首次跌回1亿以下」说明高价案这个月退场、推案结构往中价位移。超高层（20层以上）只有7案132户、契约率51.5%，比去年同月的79.7%大幅滑落，连最会带买气的塔楼都卖不动。

【一个独家方法论角度：契约率比价格更早说真话】新成屋市场有个量测陷阱：发售量小、又由建商挑时机推案，平均价格很容易被一两个高价案扭曲（2月均价被千叶高价案顶破亿就是例子）。所以判断买气强弱，契约率比成交价更早、更诚实——它直接反映「推出去的对象当月卖掉多少」。70%是业界长年的荣枯分界，连续站不上70%，代表定价已顶到买方愿付的天花板。4月62.3%、超高层契约率腰斩到51.5%，是需求端对高房价的抵抗：价格还在涨，但买盘接不住了。看新成屋别被「均价又创高」骗，先看契约率有没有站上70%。

【对谁是机会、对谁是风险】对买方，契约率走弱代表议价空间正在打开，尤其卖不动的塔楼与滞销案，是谈折让的时机；对建商与卖方，是定价策略到了临界点的警讯——再垫高开价，去化只会更慢。对持有东京新案资产者，短期帐面价格仍撑在高档，但成交动能转弱是要留意的领先风险。

【台湾读者实操】其一，看东京新成屋锁定「初月契约率有没有站上70%」，这比媒体爱报的均价更早反映真实买气。其二，均价单月大跳动多半是建案结构（高价案进出）造成，看连续趋势与分区、别追单月数字。其三，契约率走弱＋超高层滞销，正是买方议价窗口，锁定滞销案与塔楼去谈条件。

【接下来盯什么】一看契约率能否在春夏旺季重新站回并站稳70%（站不上代表价格顶到天花板）；二看平均价格跌回1亿以下是趋势还是单月推案结构；三看超高层契约率（4月51.5%）会不会继续走弱，塔楼是高价买气最敏感的风向球。