【月報】日本公寓價格指數衝到2010年的2.2倍——住宅地卻當月下跌3%，漲的只有公寓A · 可全文翻譯

【為什麼台灣讀者該在乎】国交省的不動産価格指数（令和7年10月分・季節調整値、2010年平均=100），把日本住宅市場的長期漲幅濃縮成一張對照表：マンション（區分所有公寓）指數223.7，等於2010年的2.2倍多；同期戸建住宅只有121.2、住宅地116.7、住宅總合146.0。同一個住宅市場，公寓漲到翻倍有餘，土地與透天卻只小漲——這張表把台灣讀者最常聽到的「日本（尤其東京）公寓很貴」用一個官方長期指數量化了出來。對想在日本置產或理解日本房市的人，這份指數是和REINS、不動研月報互相印證的「長鏡頭」。（本月為直近公表的令和7年10月分，令和8年1月30日公表、季節調整速報值。）

【指標白話解說】不動産価格指数是国交省根據全國每年約30萬筆實際成交價編製的指數，以2010年平均為100。它的價值在於「長期、可比、跨類別」：把公寓、透天、住宅地放在同一把尺上量，就能看出漲幅的分化。223.7代表公寓的成交價格水準是2010年的2.237倍；146.0的住宅總合是各類加權後的綜合值；住宅地116.7、戸建121.2則說明，這十幾年日本住宅的漲勢，幾乎是公寓一個品項撐起來的，土地與透天的長期漲幅溫和得多。

【數字拆解：漲的是公寓，分化還在繼續】先看水準（長期）：マンション223.7、住宅總合146.0、戸建121.2、住宅地116.7，公寓遙遙領先，這是過去十幾年的累積結果。再看當月動能（前月比）：マンション+1.3%、戸建+0.9%、住宅總合+0.1%，但住宅地卻是-3.0%——同一個月，公寓與透天在漲、土地在跌，分化沒有收斂。商業用不動產這邊（令和7年第3四半期、前期比）也有分化：商業用總合147.9（+1.4%），其中店舗+4.4%、一棟マンション・アパート+1.0%，但オフィス（辦公室）-5.3%——零售在回，辦公室在弱。

【一個獨家方法論角度：把官方指數當「長鏡頭」，和REINS月報的「短鏡頭」交叉印證】判斷日本房市，月報（如東日本REINS的中古㎡單價、不動研的新築均價）是短鏡頭，反映最新一兩個月的量價；国交省這份指數是長鏡頭，反映十幾年的累積水準與跨類別分化。兩者要交叉看：REINS的中古公寓㎡單價已連續72個月年漲、超越1990年泡沫期水準，正好和這份指數「公寓223.7、2.2倍」的長期結果對得上——兩個獨立來源指向同一件事，公寓的漲是真實且長期的。而住宅地當月-3.0%、辦公室-5.3%的弱，則提醒漲勢集中在公寓，不是全面普漲。當長鏡頭與短鏡頭都指向「公寓獨強、土地與辦公室分化」，這個結論的可信度就比單看任一份報告高。

【對誰是機會、對誰是風險】對想買日本公寓的自住或置產者，223.7的長期水準說明這是一個已經漲很多、且仍在漲的品項，追高要有長期持有的準備；對看透天或土地的人，戸建121.2、住宅地116.7的溫和漲幅與當月-3.0%，意味著相對公寓的溢價沒那麼極端、分化中有不同節奏；對商辦投資人，辦公室指數-5.3%與店舗+4.4%的背離，是判斷商業地產內部冷熱的線索。

【台灣讀者實操】其一，看日本房市的長期水準用国交省指數（公寓223.7=2010年2.2倍），看最新動能用REINS／不動研月報，兩者交叉最可靠。其二，漲勢高度集中在公寓，土地與透天溫和、辦公室還在弱，別把「日本房價漲」當成全品項普漲。其三，這是季節調整速報值、初次公表後3個月內會修訂，引用時以最新修訂為準。

【接下來盯什麼】一看公寓指數223.7的長期漲勢會不會在某個月止步，那會和REINS的㎡單價連漲紀錄一起轉向；二看住宅地連月走弱是不是會擴大成趨勢；三看辦公室指數-5.3%的弱會不會傳導到一棟收益物件的價格。