訂製住宅平均7,646萬日圓：國交省年度調查揭露日本購屋與裝修實態A · 可全文翻譯

想知道日本人買房子到底花多少錢，國土交通省7月17日公布的「令和7年度住宅市場動向調查」給出了官方答案：注文住宅（訂製透天）平均購屋資金7,646萬日圓，居所有類型之冠；分讓集合住宅（新建公寓）以6,443萬日圓緊追在後。對盤算赴日置產或比價的台灣讀者，這份自2001年起每年實施的政府統計，是少數能把「日本買房行情」講出數字的一手資料。

三個重點值得展開。第一，價格已高到讓買家自己喊痛。本年度新增的「不滿意項目」調查中，注文住宅屋主最多人選的正是「價格（比預定貴）」——營建成本、人工費與建材價格連年上漲，訂製住宅首當其衝，官方統計等於幫市場的體感通膨蓋章。第二，減稅工具嚴重被低估。買中古屋後進行裝修的世帶中，申請或預定申請「裝修促進稅制」（所得稅減免）的比例，中古透天僅14.7%、中古公寓12.2%；所有裝修世帶合計更只有4.3%。換句話說，近九成的裝修族把政府送的減稅放著不用——對打算買中古屋翻新的海外買家，這是資訊落差帶來的實質成本差距。第三，省能設備成為新屋標配。雙層窗、太陽能發電、蓄電池、EV充電器、高效熱水器在新建注文住宅的整備率明顯領先，2025年4月起新建住宅省能基準義務化的效果正在數字上浮現，也意味著中古與新屋的性能差距（與價差邏輯）會越拉越大。

對房產投資的意義可以這樣讀：新築價格墊高，會持續把需求推向中古市場與裝修市場——「中古＋リノベ」已是日本自住與投資的主流劇本，而稅制利用率低代表這條路徑的實質成本還有壓縮空間。訂製住宅7,646萬日圓的平均值也提醒：與其比較台北與東京的「新房」，中古公寓加裝修往往才是在日置產的性價比解。

接下來盯什麼：住宅金融支援機構的房貸利率動向（長期金利若隨通膨走高，購屋資金的利息負擔將再墊高）、2027年省能基準再強化的時程，以及本調查報告書全文中各類型住宅的年齡層與資金調達結構。細節數字以國交省報告原文為準。

資金調達的結構同樣值得一讀。住宅購入資金中自有資金與借入的比例、房貸年限的長期化，都反映在調查的歷年比較表裡；在通膨與利率正常化的當口，7,646萬日圓的注文住宅平均值背後，是家計對35年期甚至更長房貸的依賴加深。若日銀因通膨預期升溫而繼續升息，固定型房貸利率上行會直接墊高購屋總成本——這份調查的數字，明年再看恐怕又是另一個高度。

給台灣買家的實操路徑也順此展開：中古公寓的購入價與新築的價差，加上裝修費後仍常有兩到三成的總成本優勢；裝修促進稅制、住宅ローン減稅等制度，外國人只要符合居住與納稅條件同樣適用，但申請需要確定申告，找懂制度的稅理士能把「近九成人放棄的減稅」實際拿回來。物件端則優先確認1981年新耐震基準之後的建物、管理組合的修繕積立金健全度——省下的稅金若賠在漏水與管理不善上，就本末倒置了。

這份調查同時涵蓋民間賃貸住宅的住替實態，租與買的天平也就有了數據支點。購屋端資金節節墊高、房貸依賴加深，租屋端的租金卻也隨新築供給成本上漲而走揚——「買不起所以租」與「租金變貴所以想買」的循環，正是都市圈住宅市場的當下寫照。對暫居日本的外國工作者，合理的順序是先以租金試住確認生活圈，再用中古＋裝修的路徑進場；急著在新築高點接刀，是這份調查裡「價格不滿」大軍用真金白銀換來的教訓。