日本大行8月房贷利率调升 长期债利率创新高

在日本背着房贷、或正在评估用日圆贷款买房的人，八月这张利率表要收好：三菱UFJ、三井住友、みずほ、三井住友信托、りそな五家大型银行同步调高八月适用的房贷固定利率，十年固定的最优惠利率平均来到 3.698%，比上个月高出 0.198 个百分点，写下自 2006 年 4 月有可比较数据以来的最高水准，而且是连续第 13 个月刷新纪录。

拆开看各家：三菱UFJ 3.59%、三井住友 3.65%、みずほ 3.35%、りそな 3.795%，三井住友信托直接站上 4.105%。这些是最优惠条件，实际核给的利率依申请人条件会再往上加。固定利率之所以整排跳动，机制很单纯——它以十年期公债殖利率为指针，而十年期殖利率七月一度冲到 2.8% 附近，来到 1990 年代中期以来的高点。银行不是在做多空判断，是在把资金成本转嫁出去。

这个数字放在日本的时间轴上有多不寻常？1990 年代泡沫破裂后，日本住宅金融的默认值就是「便宜到近乎免费」：2016 年日银祭出负利率，变动型房贷一度杀到 0.3% 上下，「借钱买房比租房便宜」是整整一个世代的常识。2024 年日银解除负利率之后，市场花了两年时间才把这个常识翻过来。十年固定 3.7%，等于把日本的住宅融资成本拉回泡沫经济收尾时的量级——差别在于，当年薪资涨得比房贷快，现在不是。

实际差多少？以一亿日圆、35 年期、本息平均摊还粗略试算：利率 1.5% 时月付约 30.6 万日圆；利率 3.698% 时月付约 42.5 万日圆，每月多出将近 12 万日圆，35 年累计支出差距接近五千万日圆。同一间房子、同一个买家，只因为签约时点差了两年，总支出可以差掉半间房。这就是利率环境转向对资产配置的实际杀伤力。

接下来三种走向。第一种是高原期：长期利率停在 2.5% 到 3% 之间，固定利率就在 3.5% 上下横住，市场逐步接受新常态，成屋交易量先萎缩再回稳。第二种是续升：若财政疑虑与通膨预期持续推高长端，变动型的基准（短期政策利率连动）也会跟上，这才是真正的痛点——日本七成以上的房贷户选的是变动型，他们目前还没感受到八月这张表的压力，一旦短期利率跟进，冲击面远大于固定型。第三种是回落：如果日美协调介入稳住日圆、财政疑虑降温，长期利率回头，固定利率也会跟着松一格，但这需要汇率与财政两件事同时往好的方向走。

给台湾读者的实操建议。第一，外国人在日本申贷本来就拿不到最优惠条件，看到 3.35% 不要当成自己的成本，把试算基准往上擡一到两码比较安全。第二，用台湾的银行办日圆贷款、或用台币贷款去买日本房，是完全不同的两套风险：前者利率高但没有汇率错配，后者利率低却让你同时押注日圆走势。第三，租金收益率要重算——东京都心中古对象的表面收益率多半在 3% 到 4% 之间，当贷款成本站上 3.7%，杠杆投资的正利差已经接近消失，这时候还在用「借便宜的钱买日本房」当理由的人，用的是两年前的算式。

固定利率与变动利率的选择逻辑，在这个环境里已经翻转。过去二十年，日本人压倒性选择变动型，因为短期政策利率被锁在零附近，选固定等于白付一笔保险费。现在情况不同：长端已经先行反映通膨与财政风险，短端还没完全跟上，两者之间的差距就是市场对未来升息的预期。选固定，等于用今天的高价买断未来的不确定；选变动，等于赌日银升息的速度会比市场预期慢。日本七成以上的房贷户目前仍是变动型，他们还没感受到八月这张表的压力，但短期政策利率只要再动一次，冲击面远比固定型广。

外国人在日本申贷的实务条件，跟本国人是两套标准。多数日本大型银行对非居住者的房贷审查极为保守，通常要求日本国内的居留资格、稳定的日圆收入、或相当比例的自备款；能承作非居住者的多半是特定的信托银行、地方银行与外资分行，利率与自备款要求都比广告上的最优惠条件严苛得多。实务上常见的做法是提高自备款比例来换取核贷，或改用台湾的银行办理海外不动产贷款——后者利率未必较低，且会让你同时承担汇率与利率两种风险。

把利率放回投资试算里，结论很直接。东京都心的中古住宅表面收益率多半落在百分之三到四之间，扣掉管理费、修缮积立金、固定资产税与空置期，实质收益率通常再少一到一点五个百分点。当十年固定房贷成本站上百分之三点七，杠杆投资的正利差已经消失，甚至转负——也就是说，借钱买房收租这件事在数字上不再自动成立，剩下的理由只有房价本身的增值预期。而增值预期创建在利率会回头的假设上，这正是目前最没有把握的一件事。

还有两个实务动作在利率转向期特别重要。第一是提前还款：日本的房贷普遍允许部分提前清偿且多数不收违约金，在利率上行期，把手上闲置的日圆拿去缩短本金，实质报酬等同于贷款利率，这在存款利率仍低的环境里是相当高的无风险回报。第二是转贷：固定利率一路走高之后，过去两年签下低利固定约的人反而处在有利位置，不需要动；但变动型的贷款户如果担心短期利率跟进，现在转去固定，锁住的是已经涨上来的价格，等于用高点的保费买保险——时机已经不站在这一边了。

新成屋与中古屋对利率的反应也不一样。新成屋的价格由建商的土地成本、建材与人工决定，这三项在通膨环境里都在涨，即使需求转弱，建商多半宁可放慢推案也不降价；中古屋的价格则由买方能负担的月付倒推，利率一升，同样的月付能买到的总价立刻缩水，价格反应通常更快也更直接。这代表利率上行期的第一个裂缝，会先出现在中古市场的成交量，而不是新成屋的表价。

接下来盯三个数字：十年期公债殖利率有没有守住 2.5% 以下、九月日银会合对政策利率的措辞、以及九月各行公告的固定利率是否出现连续第 14 个月的新高。第三项最直接——那张表每个月月底就会出来，比任何评论都准。