日本大行8月房貸利率調升 長期債利率創新高

在日本背著房貸、或正在評估用日圓貸款買房的人，八月這張利率表要收好：三菱UFJ、三井住友、みずほ、三井住友信託、りそな五家大型銀行同步調高八月適用的房貸固定利率，十年固定的最優惠利率平均來到 3.698%，比上個月高出 0.198 個百分點，寫下自 2006 年 4 月有可比較資料以來的最高水準，而且是連續第 13 個月刷新紀錄。

拆開看各家：三菱UFJ 3.59%、三井住友 3.65%、みずほ 3.35%、りそな 3.795%，三井住友信託直接站上 4.105%。這些是最優惠條件，實際核給的利率依申請人條件會再往上加。固定利率之所以整排跳動，機制很單純——它以十年期公債殖利率為指標，而十年期殖利率七月一度衝到 2.8% 附近，來到 1990 年代中期以來的高點。銀行不是在做多空判斷，是在把資金成本轉嫁出去。

這個數字放在日本的時間軸上有多不尋常？1990 年代泡沫破裂後，日本住宅金融的預設值就是「便宜到近乎免費」：2016 年日銀祭出負利率，變動型房貸一度殺到 0.3% 上下，「借錢買房比租房便宜」是整整一個世代的常識。2024 年日銀解除負利率之後，市場花了兩年時間才把這個常識翻過來。十年固定 3.7%，等於把日本的住宅融資成本拉回泡沫經濟收尾時的量級——差別在於，當年薪資漲得比房貸快，現在不是。

實際差多少？以一億日圓、35 年期、本息平均攤還粗略試算：利率 1.5% 時月付約 30.6 萬日圓；利率 3.698% 時月付約 42.5 萬日圓，每月多出將近 12 萬日圓，35 年累計支出差距接近五千萬日圓。同一間房子、同一個買家，只因為簽約時點差了兩年，總支出可以差掉半間房。這就是利率環境轉向對資產配置的實際殺傷力。

接下來三種走向。第一種是高原期：長期利率停在 2.5% 到 3% 之間，固定利率就在 3.5% 上下橫住，市場逐步接受新常態，成屋交易量先萎縮再回穩。第二種是續升：若財政疑慮與通膨預期持續推高長端，變動型的基準（短期政策利率連動）也會跟上，這才是真正的痛點——日本七成以上的房貸戶選的是變動型，他們目前還沒感受到八月這張表的壓力，一旦短期利率跟進，衝擊面遠大於固定型。第三種是回落：如果日美協調介入穩住日圓、財政疑慮降溫，長期利率回頭，固定利率也會跟著鬆一格，但這需要匯率與財政兩件事同時往好的方向走。

給台灣讀者的實操建議。第一，外國人在日本申貸本來就拿不到最優惠條件，看到 3.35% 不要當成自己的成本，把試算基準往上抬一到兩碼比較安全。第二，用台灣的銀行辦日圓貸款、或用台幣貸款去買日本房，是完全不同的兩套風險：前者利率高但沒有匯率錯配，後者利率低卻讓你同時押注日圓走勢。第三，租金收益率要重算——東京都心中古物件的表面收益率多半在 3% 到 4% 之間，當貸款成本站上 3.7%，槓桿投資的正利差已經接近消失，這時候還在用「借便宜的錢買日本房」當理由的人，用的是兩年前的算式。

固定利率與變動利率的選擇邏輯，在這個環境裡已經翻轉。過去二十年，日本人壓倒性選擇變動型，因為短期政策利率被鎖在零附近，選固定等於白付一筆保險費。現在情況不同：長端已經先行反映通膨與財政風險，短端還沒完全跟上，兩者之間的差距就是市場對未來升息的預期。選固定，等於用今天的高價買斷未來的不確定；選變動，等於賭日銀升息的速度會比市場預期慢。日本七成以上的房貸戶目前仍是變動型，他們還沒感受到八月這張表的壓力，但短期政策利率只要再動一次，衝擊面遠比固定型廣。

外國人在日本申貸的實務條件，跟本國人是兩套標準。多數日本大型銀行對非居住者的房貸審查極為保守，通常要求日本國內的居留資格、穩定的日圓收入、或相當比例的自備款；能承作非居住者的多半是特定的信託銀行、地方銀行與外資分行，利率與自備款要求都比廣告上的最優惠條件嚴苛得多。實務上常見的做法是提高自備款比例來換取核貸，或改用台灣的銀行辦理海外不動產貸款——後者利率未必較低，且會讓你同時承擔匯率與利率兩種風險。

把利率放回投資試算裡，結論很直接。東京都心的中古住宅表面收益率多半落在百分之三到四之間，扣掉管理費、修繕積立金、固定資產稅與空置期，實質收益率通常再少一到一點五個百分點。當十年固定房貸成本站上百分之三點七，槓桿投資的正利差已經消失，甚至轉負——也就是說，借錢買房收租這件事在數字上不再自動成立，剩下的理由只有房價本身的增值預期。而增值預期建立在利率會回頭的假設上，這正是目前最沒有把握的一件事。

還有兩個實務動作在利率轉向期特別重要。第一是提前還款：日本的房貸普遍允許部分提前清償且多數不收違約金，在利率上行期，把手上閒置的日圓拿去縮短本金，實質報酬等同於貸款利率，這在存款利率仍低的環境裡是相當高的無風險回報。第二是轉貸：固定利率一路走高之後，過去兩年簽下低利固定約的人反而處在有利位置，不需要動；但變動型的貸款戶如果擔心短期利率跟進，現在轉去固定，鎖住的是已經漲上來的價格，等於用高點的保費買保險——時機已經不站在這一邊了。

新成屋與中古屋對利率的反應也不一樣。新成屋的價格由建商的土地成本、建材與人工決定，這三項在通膨環境裡都在漲，即使需求轉弱，建商多半寧可放慢推案也不降價；中古屋的價格則由買方能負擔的月付倒推，利率一升，同樣的月付能買到的總價立刻縮水，價格反應通常更快也更直接。這代表利率上行期的第一個裂縫，會先出現在中古市場的成交量，而不是新成屋的表價。

接下來盯三個數字：十年期公債殖利率有沒有守住 2.5% 以下、九月日銀會合對政策利率的措辭、以及九月各行公告的固定利率是否出現連續第 14 個月的新高。第三項最直接——那張表每個月月底就會出來，比任何評論都準。