2025年日本人淨流出自治體　長崎市第五、川口市第四

如果你正在看日本地方城市的房子——長崎的老屋、川口的中古公寓、地方縣廳所在市的一房出租物件——這份排行榜比任何仲介的說法都值得先讀一遍。東洋經濟根據總務省住民基本台帳人口移動報告整理的二〇二五年日本人住民「轉出超過」自治體排行，第五名是長崎市，第四名是埼玉縣川口市。看清楚兩個關鍵字：日本人住民、轉出超過。這兩個限定條件，決定了你買的房子五年後租不租得出去。

先拆解為什麼要看「日本人住民」這個限定。日本的自治體人口統計通常把日本人與外國人住民合併公布，總數看起來持平甚至微增的城市，拆開後常常是日本人淨流出、外國人淨流入。川口市正是最典型的例子：這座緊鄰東京北側的城市，長年是外國人住民比例最高的地方之一，芝園團地一帶的居民結構在二十年間整批換過一輪。總人口數字讓人誤判成「人口穩定的東京通勤圈」，但日本人住民的流出，意味著本地的學區需求、持家需求與地方稅收基礎正在鬆動，而流入的租賃需求集中在特定價格帶與特定生活方式。買一間預設賣給日本家庭的三房自住物件，跟買一間租給外國單身勞工的一房，在同一個川口市裡是兩門完全不同的生意。

長崎市則是另一種類型。它是縣廳所在市、是有觀光財的城市，但造船與相關製造業的長期縮編，讓年輕勞動力持續往福岡與關西移動。日本地方的人口流出很少是均勻的——先走的是二十到三十四歲、也就是未來二十年會買房、生小孩、繳固定資產稅的那一群。留下來的年齡結構會讓空屋率在幾年後跳一階，而不是線性上升。

歷史對照上，這個模式在日本已經跑了三十年，只是形狀變了。九〇年代的地方流出是往東京單向集中；二〇〇〇年代出現過「地方中核市吸收周邊町村」的中繼站效應，福岡、仙台、廣島靠這個機制撐住人口；二〇二〇年前後的疫情期間，東京都出現短暫的淨流出，一堆報導寫「地方移住時代來了」，結果三年內就回到原本的集中軌道。這是判斷本次排行的重點：地方流出不是新聞，中繼站城市自己開始流出才是新聞。當縣廳所在市進到轉出超過的前段，代表原本承接周邊人口的那一層失守了。

接下來三種走向。第一種，集中繼續：東京圈維持淨流入，地方中核市持續流出，結果是都心與地方的價差再拉開，地方物件的問題不是價格跌多少，而是掛半年賣不掛不出去的流動性風險。第二種，人口置換擴散：更多都市圈周邊城市走上川口的路，日本人減、外國人增，租賃需求還在但承租客層換人，經營一房與共居物件的報酬率反而撐得住，經營自住型大坪數的則卡住。第三種，財政先撐不住：轉出超過持續的自治體，固定資產稅與住民稅基礎縮小，接著是公共設施整併、上下水道與道路維護費用轉嫁到住民負擔，持有成本一年一年上升——這一項最常被海外買家漏算，因為它不會出現在成交價的談判桌上。

台灣讀者能怎麼用。第一，看物件所在自治體的官方統計時，把日本人住民與外國人住民分開看，別只看總人口；市役所的統計頁通常兩份都有，這是免費資料。第二，把「二十到三十九歲人口的增減」當成比總人口更靈敏的指標，那一群的移動方向就是五年後的租賃與買賣需求。第三，地方物件先問流動性再問報酬率：算得出租金報酬率沒有意義，如果五年後想賣要花一年才找到買家。第四，若目標是外國人租賃需求撐起來的區域，就用那個客層的標準選物件——車站徒步時間、單價帶、生活便利性，而不是用日本家庭的標準。

實際查證的動作可以壓成一套流程。第一步，到目標市役所的統計頁抓「住民基本台帳人口」的月報，同時抄下日本人與外國人兩欄，看過去三年的走向；第二步，找同一份統計裡的年齡別人口，只看二十到三十九歲那一段，這是未來的租客與買方；第三步，查該自治體的公共設施等綜合管理計畫，那份文件會寫明未來要整併、廢止哪些學校與設施，設施退場的區域房價通常先鬆動；第四步，比對國土交通省的公示地價與都道府縣地價調查，看同一個行政區內不同町丁目的差異，地方城市的價格分化常常發生在一站之隔。這四步都是免費公開資料，加起來不到一小時，比任何一份仲介的招攬資料可信。特別提醒一點：日本的空屋率統計以住宅・土地統計調查為準，五年一次，用它判斷「現在」會落後太久，所以要拿人口移動的月報來補。

接下來要盯的東西：總務省下一期住民基本台帳人口移動報告的日本人與外國人分項；轉出超過前段自治體的固定資產稅評價與公共設施等綜合管理計畫更新（那裡會寫要拆掉哪些設施）；以及東京圈的淨流入是否維持——只要那個數字還在增加，地方物件的折價就不會是短期現象。至於這份排行的前三名是誰，東洋經濟的原文有完整名單，值得對著自己的候選清單查一遍。