2025年日本人净流出自治体　长崎市第五、川口市第四

如果你正在看日本地方城市的房子——长崎的老屋、川口的中古公寓、地方县厅所在市的一房出租对象——这份排行榜比任何仲介的说法都值得先读一遍。东洋经济根据总务省住民基本台帐人口移动报告整理的二〇二五年日本人住民「转出超过」自治体排行，第五名是长崎市，第四名是埼玉县川口市。看清楚两个关键字：日本人住民、转出超过。这两个限定条件，决定了你买的房子五年后租不租得出去。

先拆解为什么要看「日本人住民」这个限定。日本的自治体人口统计通常把日本人与外国人住民合并公布，总数看起来持平甚至微增的城市，拆开后常常是日本人净流出、外国人净流入。川口市正是最典型的例子：这座紧邻东京北侧的城市，长年是外国人住民比例最高的地方之一，芝园团地一带的居民结构在二十年间整批换过一轮。总人口数字让人误判成「人口稳定的东京通勤圈」，但日本人住民的流出，意味着本地的学区需求、持家需求与地方税收基础正在松动，而流入的租赁需求集中在特定价格带与特定生活方式。买一间缺省卖给日本家庭的三房自住对象，跟买一间租给外国单身劳工的一房，在同一个川口市里是两门完全不同的生意。

长崎市则是另一种类型。它是县厅所在市、是有观光财的城市，但造船与相关制造业的长期缩编，让年轻劳动力持续往福冈与关西移动。日本地方的人口流出很少是均匀的——先走的是二十到三十四岁、也就是未来二十年会买房、生小孩、缴固定资产税的那一群。留下来的年龄结构会让空屋率在几年后跳一阶，而不是线性上升。

历史对照上，这个模式在日本已经跑了三十年，只是形状变了。九〇年代的地方流出是往东京单向集中；二〇〇〇年代出现过「地方中核市吸收周边町村」的中继站效应，福冈、仙台、广岛靠这个机制撑住人口；二〇二〇年前后的疫情期间，东京都出现短暂的净流出，一堆报导写「地方移住时代来了」，结果三年内就回到原本的集中轨道。这是判断本次排行的重点：地方流出不是新闻，中继站城市自己开始流出才是新闻。当县厅所在市进到转出超过的前段，代表原本承接周边人口的那一层失守了。

接下来三种走向。第一种，集中继续：东京圈维持净流入，地方中核市持续流出，结果是都心与地方的价差再拉开，地方对象的问题不是价格跌多少，而是挂半年卖不挂不出去的流动性风险。第二种，人口置换扩散：更多都市圈周边城市走上川口的路，日本人减、外国人增，租赁需求还在但承租客层换人，经营一房与共居对象的报酬率反而撑得住，经营自住型大坪数的则卡住。第三种，财政先撑不住：转出超过持续的自治体，固定资产税与住民税基础缩小，接着是公共设施整并、上下水道与道路维护费用转嫁到住民负担，持有成本一年一年上升——这一项最常被海外买家漏算，因为它不会出现在成交价的谈判桌上。

台湾读者能怎么用。第一，看对象所在自治体的官方统计时，把日本人住民与外国人住民分开看，别只看总人口；市役所的统计页通常两份都有，这是免费数据。第二，把「二十到三十九岁人口的增减」当成比总人口更灵敏的指针，那一群的移动方向就是五年后的租赁与买卖需求。第三，地方对象先问流动性再问报酬率：算得出租金报酬率没有意义，如果五年后想卖要花一年才找到买家。第四，若目标是外国人租赁需求撑起来的区域，就用那个客层的标准选对象——车站徒步时间、单价带、生活便利性，而不是用日本家庭的标准。

实际查证的动作可以压成一套流程。第一步，到目标市役所的统计页抓「住民基本台帐人口」的月报，同时抄下日本人与外国人两栏，看过去三年的走向；第二步，找同一份统计里的年龄别人口，只看二十到三十九岁那一段，这是未来的租客与买方；第三步，查该自治体的公共设施等综合管理计划，那份文档会写明未来要整并、废止哪些学校与设施，设施退场的区域房价通常先松动；第四步，比对国土交通省的公示地价与都道府县地价调查，看同一个行政区内不同町丁目的差异，地方城市的价格分化常常发生在一站之隔。这四步都是免费公开数据，加起来不到一小时，比任何一份仲介的招揽数据可信。特别提醒一点：日本的空屋率统计以住宅・土地统计调查为准，五年一次，用它判断「现在」会落后太久，所以要拿人口移动的月报来补。

接下来要盯的东西：总务省下一期住民基本台帐人口移动报告的日本人与外国人分项；转出超过前段自治体的固定资产税评价与公共设施等综合管理计划更新（那里会写要拆掉哪些设施）；以及东京圈的净流入是否维持——只要那个数字还在增加，地方对象的折价就不会是短期现象。至于这份排行的前三名是谁，东洋经济的原文有完整名单，值得对着自己的候选清单查一遍。