【分析室】外国人正在搬离东京都心——2025人口移动里，埼玉神奈川接球、大阪三年来首度由负转正A · 可全文翻译

【结论先行】总务省2026年2月3日公表的2025年住民基本台帐人口移动报告，藏着一条外国人在日本「往哪里住」的关键转折。外国人的国内移动规模创2014年开始统计以来新高（市区町村间66.2万人、年增9.5%），但东京都的外国人首次由「移入超过」翻成「移出超过」（净减378人），人流被挤到埼玉、神奈川这些周边县，大阪圈更是三年来首度由净流出转为净流入。外国人正在离开都心、往房租更便宜的近郊与关西扩散。对在日本看出租对象、做旅宿与移民相关生意的台湾读者，「外国人住哪里」就是「房租收得到、店开得起来」的地图——这张地图2025年重画了。

【先把指针讲白】这份报告数的是「住民票」的搬迁，也就是实际迁入迁出登记，比观光客的进出更能反映「定居在哪」。「转入超过」＝某地的迁入人数减迁出人数为正（人口净增），「转出超过」＝为负（人口净减）。外国人的三项移动量——市区町村间66.2万人（年增9.5%）、都道府县间36.7万人（年增9.8%）、都道府县内29.5万人（年增9.2%）——全部刷新2014年（外国人纳入统计）以来最高。外国人在日本的「人口流动性」远高于日本人，搬家频率高、对房租与工作机会的变化反应快，这群人往哪移动，领先反映了哪里的劳动需求与生活成本正在变。

【数字拆解：都心被挤出、近郊在吸收】2025年最戏剧性的一笔，是东京都的外国人由连年的移入超过转为移出超过378人，与北海道、福井、山口、鹿儿岛并列为「由正转负」的五个都道县。把人接走的是隔壁：

埼玉县以净增9,898人居全国之冠（年增2,178人、扩大幅度也是第一），神奈川县净增9,528人紧追在后；反方向，千叶县净减8,252人（全国最大移出超过）、爱知县净减3,987人、福冈县净减3,740人。一个清楚的图像浮现：外国人正在拷贝日本人「都心买不起、往周边住」的轨迹。东京都的房租与生活成本推高到一个临界点，连流动性最高的外国劳动力都开始外溢到通勤可达的埼玉与神奈川。这不是外国人离开首都圈，而是首都圈内部的重新分布——东京圈整体仍净增10,796人，只是比2024年的16,506人缩水了5,710人。

【谁接到了球：大阪三年来首度由负转正】三大都市圈的对比更能看出板块移动。东京圈外国人移入超过缩小到10,796人；名古屋圈仍是移出超过3,134人（但比前年缩小了4,205人，止跌迹象明显）；大阪圈净增1,239人，三年来首次从移出超过翻回移入超过。关西的外国人定居需求回升，与2025大阪・关西万博带动的就业、服务业扩张、以及相对东京更可负担的房租，三股力量叠在一起。对照前一篇谈的「日本人往大阪圈回流」，2025年的关西是日本人与外国人同时加码的地方——人口的双重净流入，正是租赁需求与店面人流最扎实的底气。

【为什么这对你的钱包重要】外国人住在哪，牵动三种生意。其一是出租对象：外国人租屋比例远高于购屋，他们净流入的埼玉、神奈川、大阪，套房与家庭式租赁的去化会更快、空置风险更低。其二是面向外国住民的服务业：超市、餐饮、语言与行政代办、汇款，跟着人口聚落走。其三是劳动力供给：外国人外溢到周边，代表这些地区的物流、制造、照护、餐饮找得到人手，产业扩张的瓶颈较小。反过来，东京都心外国人转为净流出，提醒高房租正在把人推走，押注都心套房「永远不缺租客」的剧本要打个问号。

【反方视角】三个冷静提醒。其一，外国人移出东京都不等于离开首都圈：净流出378人的同时，埼玉与神奈川大幅净增，这更像首都圈内的「郊区化」，东京的工作磁吸力没有消失，只是睡在隔壁县。其二，外国人移动的绝对量仍远小于整体人口：埼玉净增近万人虽是全国之冠，放在数百万人口的县里比例不高，这是趋势的起点而非结构翻转。其三，外国人定居数据受在留资格政策、技能实习与特定技能名额、各国经济与汇率影响极大，弱円一旦逆转或政策收紧，这条外溢曲线可能转向，不能线性外推。

【历史脉络与数字备忘】外国人国内移动的长期轨迹值得收进笔记：2014年纳入统计后，外国人移动量随在留外国人总数成长而走高，2020-2021年因疫情封关短暂停滞，2022年起随边境开放补课式回升，2025年三项移动量同创新高，正是这一波回升的延续。另一个座标：三大都市圈外国人移入超过从2019年的-535人（净流出）一路回正到2024年的8,372人、2025年的8,901人——外国人对三大都市圈的净流入已连续多年扩大，但内部结构正从「东京独大」转向「东京放缓、大阪回补」。

【台湾读者的实操意义】三条判断。其一，出租与置产跟着外国人净流入的近郊走：埼玉、神奈川的通勤带、大阪圈的市区，外国人租赁需求扎实，比挤在东京都心追高更有现金流空间。其二，把大阪当人口双引擎重点盘：日本人与外国人2025年同步净流入，租赁与店面人流的基本面在三大都市圈里最有后劲。其三，东京都心的外国人净流出当作租金天花板的警报：都心套房的租客结构若持续被高房租洗出，投资估值要把「空置率上行」这个情境算进去，别用满租当永久假设。

【接下来盯什么】三个风向球。其一，2026年的外国人在留政策与特定技能名额扩张，决定这条外溢曲线是延续还是放大。其二，大阪圈万博后的外国人定居需求能否延续，是关西租赁行情的关键。其三，东京都外国人净流出是单年杂讯还是趋势起点——2026年若连续第二年净流出，都心高房租的挤出效应就要重新定价。