【分析室】外國人正在搬離東京都心——2025人口移動裡，埼玉神奈川接球、大阪三年來首度由負轉正A · 可全文翻譯

【結論先行】總務省2026年2月3日公表的2025年住民基本台帳人口移動報告，藏著一條外國人在日本「往哪裡住」的關鍵轉折。外國人的國內移動規模創2014年開始統計以來新高（市區町村間66.2萬人、年增9.5%），但東京都的外國人首次由「移入超過」翻成「移出超過」（淨減378人），人流被擠到埼玉、神奈川這些周邊縣，大阪圈更是三年來首度由淨流出轉為淨流入。外國人正在離開都心、往房租更便宜的近郊與關西擴散。對在日本看出租物件、做旅宿與移民相關生意的台灣讀者，「外國人住哪裡」就是「房租收得到、店開得起來」的地圖——這張地圖2025年重畫了。

【先把指標講白】這份報告數的是「住民票」的搬遷，也就是實際遷入遷出登記，比觀光客的進出更能反映「定居在哪」。「轉入超過」＝某地的遷入人數減遷出人數為正（人口淨增），「轉出超過」＝為負（人口淨減）。外國人的三項移動量——市區町村間66.2萬人（年增9.5%）、都道府縣間36.7萬人（年增9.8%）、都道府縣內29.5萬人（年增9.2%）——全部刷新2014年（外國人納入統計）以來最高。外國人在日本的「人口流動性」遠高於日本人，搬家頻率高、對房租與工作機會的變化反應快，這群人往哪移動，領先反映了哪裡的勞動需求與生活成本正在變。

【數字拆解：都心被擠出、近郊在吸收】2025年最戲劇性的一筆，是東京都的外國人由連年的移入超過轉為移出超過378人，與北海道、福井、山口、鹿兒島並列為「由正轉負」的五個都道縣。把人接走的是隔壁：

埼玉縣以淨增9,898人居全國之冠（年增2,178人、擴大幅度也是第一），神奈川縣淨增9,528人緊追在後；反方向，千葉縣淨減8,252人（全國最大移出超過）、愛知縣淨減3,987人、福岡縣淨減3,740人。一個清楚的圖像浮現：外國人正在複製日本人「都心買不起、往周邊住」的軌跡。東京都的房租與生活成本推高到一個臨界點，連流動性最高的外國勞動力都開始外溢到通勤可達的埼玉與神奈川。這不是外國人離開首都圈，而是首都圈內部的重新分布——東京圈整體仍淨增10,796人，只是比2024年的16,506人縮水了5,710人。

【誰接到了球：大阪三年來首度由負轉正】三大都市圈的對比更能看出板塊移動。東京圈外國人移入超過縮小到10,796人；名古屋圈仍是移出超過3,134人（但比前年縮小了4,205人，止跌跡象明顯）；大阪圈淨增1,239人，三年來首次從移出超過翻回移入超過。關西的外國人定居需求回升，與2025大阪・關西萬博帶動的就業、服務業擴張、以及相對東京更可負擔的房租，三股力量疊在一起。對照前一篇談的「日本人往大阪圈回流」，2025年的關西是日本人與外國人同時加碼的地方——人口的雙重淨流入，正是租賃需求與店面人流最扎實的底氣。

【為什麼這對你的錢包重要】外國人住在哪，牽動三種生意。其一是出租物件：外國人租屋比例遠高於購屋，他們淨流入的埼玉、神奈川、大阪，套房與家庭式租賃的去化會更快、空置風險更低。其二是面向外國住民的服務業：超市、餐飲、語言與行政代辦、匯款，跟著人口聚落走。其三是勞動力供給：外國人外溢到周邊，代表這些地區的物流、製造、照護、餐飲找得到人手，產業擴張的瓶頸較小。反過來，東京都心外國人轉為淨流出，提醒高房租正在把人推走，押注都心套房「永遠不缺租客」的劇本要打個問號。

【反方視角】三個冷靜提醒。其一，外國人移出東京都不等於離開首都圈：淨流出378人的同時，埼玉與神奈川大幅淨增，這更像首都圈內的「郊區化」，東京的工作磁吸力沒有消失，只是睡在隔壁縣。其二，外國人移動的絕對量仍遠小於整體人口：埼玉淨增近萬人雖是全國之冠，放在數百萬人口的縣裡比例不高，這是趨勢的起點而非結構翻轉。其三，外國人定居數據受在留資格政策、技能實習與特定技能名額、各國經濟與匯率影響極大，弱円一旦逆轉或政策收緊，這條外溢曲線可能轉向，不能線性外推。

【歷史脈絡與數字備忘】外國人國內移動的長期軌跡值得收進筆記：2014年納入統計後，外國人移動量隨在留外國人總數成長而走高，2020-2021年因疫情封關短暫停滯，2022年起隨邊境開放補課式回升，2025年三項移動量同創新高，正是這一波回升的延續。另一個座標：三大都市圈外國人移入超過從2019年的-535人（淨流出）一路回正到2024年的8,372人、2025年的8,901人——外國人對三大都市圈的淨流入已連續多年擴大，但內部結構正從「東京獨大」轉向「東京放緩、大阪回補」。

【台灣讀者的實操意義】三條判斷。其一，出租與置產跟著外國人淨流入的近郊走：埼玉、神奈川的通勤帶、大阪圈的市區，外國人租賃需求扎實，比擠在東京都心追高更有現金流空間。其二，把大阪當人口雙引擎重點盤：日本人與外國人2025年同步淨流入，租賃與店面人流的基本面在三大都市圈裡最有後勁。其三，東京都心的外國人淨流出當作租金天花板的警報：都心套房的租客結構若持續被高房租洗出，投資估值要把「空置率上行」這個情境算進去，別用滿租當永久假設。

【接下來盯什麼】三個風向球。其一，2026年的外國人在留政策與特定技能名額擴張，決定這條外溢曲線是延續還是放大。其二，大阪圈萬博後的外國人定居需求能否延續，是關西租賃行情的關鍵。其三，東京都外國人淨流出是單年雜訊還是趨勢起點——2026年若連續第二年淨流出，都心高房租的擠出效應就要重新定價。