【白書解讀】地價連漲四年、交易卻不放量——土地白書2025的薄商市場、外資17%與三個地方創生現場A · 可全文翻譯

【結論先行】令和7年版土地白書（2025年5月27日閣議決定）攤開一個對想在日本置產的人很矛盾的事實：日本的地價已連續四年上漲、上漲幅度還在擴大，但土地交易件數幾乎原地踏步（2024年度約132萬件、近年橫盤）。價漲量不漲，代表持有者惜售、市場薄商，外來買方想進場其實不容易。而在這個薄商市場裡，海外投資人的不動產投資額已占日本國內全體的約17.1%，存在感不低。政府開給地方的處方箋寫在白書的特集裡——用民間投資活化地方，並附上三個已經跑出成績的現場。對想透過日本房產與旅宿賺錢的台灣讀者，這份白書同時給了你「市場為什麼難進」與「錢該往哪個故事投」兩個答案。

【先把指標講白】「地價公示」是國土交通省每年1月1日對全國標準地的官方估值，是日本地價最權威的基準。2025年（令和7年）全國全用途平均上漲2.7%、住宅地2.1%、商業地3.9%，全部連漲四年、漲幅較前一年再擴大。把鏡頭拉長到令和2年（2020）以來，曲線講了一個完整的故事：2021年因疫情全面翻黑（全用途-0.5%、商業地-0.8%），2022年止跌轉正，之後逐年加速到2025年，商業地的反彈尤其猛。地價的復原不只回到疫前，是站上了新高度。

【數字拆解：商業地的兩強格局】把2025年商業地的漲幅按地區拆開，分化一目了然。

東京圈商業地年漲8.2%居首，地方四市（札幌・仙台・廣島・福岡）7.4%緊追，大阪圈6.7%，名古屋圈3.8%，其他地方僅0.9%。一個「都心＋地方中核都市」的雙強、與「其他地方」掉隊的結構浮現。地方四市靠的是辦公需求、再開發與訪日觀光的疊加，半導體與物流投資也在拉抬部分地方核心；但離開這幾個中核都市，廣大的「其他地方」漲幅還在貼地飛行。值得注意的是地方四市2025年漲幅（全用途5.8%）其實比前一年（7.7%）略為收斂——領漲的地方明星開始降速，這條線之後會不會擴散到其他地方，是判斷地價行情續航的關鍵。

【市場為什麼薄商：價漲量不漲】白書另一個容易被忽略的數字是土地交易件數「幾乎橫盤」，2024年度維持在約132萬件的水準。地價連漲四年、交易卻不放量，背後是典型的賣方惜售：持有者預期還會漲、加上換屋成本與稅負，寧可抱著不賣，市場可流通的物件因此稀缺。這對外來買方是雙面刃——稀缺撐住了價格、抗跌性強，但也意味著好物件難搶、議價空間小、進場摩擦高。日本辦公室市場的同步訊號可佐證：白書記錄都心五區辦公室租金上升、空置率下滑，優質商辦同樣是供不應求。

【海外資金的存在感：你也是其中一員】在這個薄商市場裡，海外投資人2025年的日本不動產投資額約占國內全體的17.1%（約9,397億日圓），比例近年大致橫盤但維持高檔。弱円讓日本核心資產對海外資金形同打折，東京、大阪的辦公樓、物流倉、飯店是國際機構的常見標的。對台灣讀者，這個17.1%有兩層意義：一是你並不孤單，海外買方早已是日本不動產的固定盤；二是當你和全球機構搶同一批稀缺優質物件，價格的支撐很硬，但超額報酬也被壓薄，靠「便宜撿漏」的時代基本過去，比的是選地段與選故事。

【政府的處方箋：民間投資×地方創生的三個現場】白書今年的特集主題是「活用民間投資的地方活化」，並非空談，而是附上跑出成績的案例。其一，山口縣長門湯本溫泉的「みらいプロジェクト」，靠官民聯手重整老溫泉街的動線與店鋪，把一個沒落湯鄉拉回人流。其二，山形縣鶴岡的サイエンスパーク，在生技研究聚落裡蓋了結合稻田風景的飯店SUIDEN TERRASSE與室內遊樂教育設施KIDS DOME SORAI，讓研究園區同時是觀光與親子目的地。其三，某新幹線新站開業時，不只蓋給觀光客的賣店餐飲，更用公設民營方式設置書店、咖啡、育兒支援設施，把車站前變成在地居民的交流據點，開業一年湧入70萬人、遠超原估的40萬人。三個現場的共同點：民間出營運能力、公部門出土地與框架，把「地方有風景但沒人氣」轉成可持續的人流與收益。

【反方視角】三個提醒。其一，地價連漲四年疊加弱円紅利，一旦日銀升息推高利率、或日圓回升讓海外資金撤退，撐住價格的兩根支柱會同時鬆動。其二，特集裡的成功案例是精選出來的樣板，背後有大量沒跑起來的地方專案，把個案外推成「地方創生穩賺」會踩雷。其三，薄商市場的抗跌性，反面就是流動性風險——買進容易、急售時找不到接手的買方，這對需要靈活進出的投資人是隱形成本。

【台灣讀者的實操意義】三條判斷。其一，認清日本不動產已是「選故事」而非「撿便宜」的市場：地價連漲、海外資金占比17%、好物件惜售，超額報酬靠的是選對地段與題材，不是等市場給你折扣。其二，跟著「民間投資×地方創生」的成功模板找機會：溫泉街再生、研究園區＋觀光、車站前複合據點，這些有官方背書與人流實績的型態，是旅宿與商業置產的相對低風險切入點。其三，把地方四市的降速當領先指標：領漲的地方明星若持續收斂，代表這波地價行情接近高原，進場的價格假設要保守，別用過去四年的漲速當未來。

【接下來盯什麼】三個風向球。其一，日銀利率路徑與日圓走向，決定海外資金的17%是加碼還是撤退。其二，地方四市漲幅收斂會不會擴散到其他地方，是地價行情由都市向地方擴散、還是見頂回落的分水嶺。其三，土地交易件數能否放量——惜售鬆動、物件流通增加，才代表市場從「價漲量縮」進入健康的量價齊揚。