【白書解讀】土地白書2025開卷——地價四連漲的另一面，四成閒置土地承認「沒在管」A · 可全文翻譯

【結論先行】每年由內閣會議拍板、向國會報告的土地白書，是日本土地政策的年度總帳本。2025年5月27日閣議決定的令和7年版，正面寫的是風光——全國地價全用途+2.7%、住宅地+2.1%、商業地+3.9%，四年連漲且漲幅擴大；背面寫的卻是日本土地問題的真病灶：政府自己的問卷調查顯示，平時沒在使用的土地裡，所有者承認「管理不行き届き（管理沒做好）」的占41.8%，與「有好好管理」的41.5%打成平手。一邊是都心地價熱到發燙，一邊是四成閒置土地半放生——白書用同一本帳，記下了日本土地市場的兩個平行世界。本篇是土地白書解讀系列第一篇，先看總論。

【先把土地白書講白】依據土地基本法，政府每年必須向國會報告土地動向與施策，成書就是土地白書，結構固定三部：第1部當年度土地動向（地價、交易、意識調查）、第2部前年度已實施的施策、第3部新年度要做的施策。對市場參與者，第1部是數據寶庫，第3部是政策預告片。今年的特集主題是「民間投資を活かした地域の活性化」——把民間資本引進地方土地利用的成功案例集，官方話語稱之為「社会的インパクト不動産」：用不動產投資同時創造社會價值與資產價值。

【數字拆解：漲的邏輯與閒置的現實】地價端，白書確認的動能有四條：低利率環境下住宅需求堅挺，東京圈與大阪圈中心部領漲；主要都市的店舖、飯店需求旺盛，辦公室空室率下降帶動收益性改善；訪日客湧入的觀光地持續高漲；半導體大廠進駐地區（熊本、千歲）住商工三用途齊漲。土地交易件數則大致持平——價漲量平，市場熱度集中在「對的地點」而非全面過熱。閒置端的數字更值得細讀：

沒在使用的土地中，自認管理不善的41.8%，意味著全日本有龐大存量的土地處於「持有但不經營」狀態。低未利用地、所有者不明土地長年是日本土地政策的最大課題——人口減少讓繼承來的地方土地變成負資產，管理成本高於持有價值，索性放置。白書把民間投資特集放在這個脈絡下讀才有味道：政府想用市場的手，把這批睡著的土地搖醒。

【特集案例給的訊號】白書列舉的案例有共同公式：公有地或閒置地＋民間資本與營運＋複合機能。福井敦賀車站前的官民連攜複合設施otta，開業一年來客70萬人、是當初預估40萬的1.75倍；北海道北廣島市把市有地交給民間打造棒球場街區Fビレッジ，民間試算每年直接經濟效果約500億円、全道波及約1,100億円；山形鶴岡把田園風景變成飯店SUIDEN TERRASSE，非觀光地硬是做出年6萬人住宿；山口長門湯本溫泉用廢業旅館跡地做整條溫泉街的面狀再生，2023年觀光客約200萬人。官方把這些案例編進白書，等於昭告：地方閒置土地的活用，政策上要的就是這種打法，補助與制度會往這個方向開門。

【反方視角】案例集的亮點不能直接外推。其一，入選白書的本來就是倖存者，背後是更多失敗的第三セクター與蚊子館；複合設施的成敗繫於營運人才，地方最缺的正是營運人才。其二，地價四年連漲的另一面是兩極化加劇——能登震災地區持續下跌，地方非都市圈的住宅地僅微漲，全國平均數字被都心與明星地區拉高，拿全國+2.7%當「日本土地都在漲」的證據會誤判。其三，41.8%的管理不善土地，多數位於需求最弱的地方，民間投資再活躍也只會挑得動的做，最難的存量未必有人接。

【歷史脈絡與數字備忘】土地白書創刊於1969年土地價格狂飆的年代，最初的使命是監控地價暴漲；泡沫崩壞後三十年，它的主題慢慢從「壓地價」轉成「救土地」——2018年版起所有者不明土地成為常設議題，2020年土地基本法大改寫進「土地的管理責任」。今年把民間投資活性化當特集，是政策重心從「管制」走向「招商」的延長線。對照數字：日本的空屋約900萬戶、所有者不明土地推估規模相當於一個九州——白書光鮮的地價曲線，是浮在這片存量之上的。

【台灣讀者的實操意義】三條判斷。其一，看懂兩極化再進場：白書確認的上漲動能（都心マンション、觀光地、半導體城鎮）就是外國資本能搭的三班車；反過來，繼承型地方土地的流動性陷阱，台灣買家在鄉下置產前要先想退場。其二，閒置土地是逆向機會：地方自治體手上滿是想脫手的低未利用地，官民連攜案的外部合作者門檻其實不高，懂觀光營運的台灣業者可以用極低的土地成本換長期經營權——白書案例就是談判時最好的政策背書。其三，追蹤第3部的施策清單：今年寫進去的制度（社会的インパクト不動產推進、低未利用地活用支援）明後年就是補助金項目，提前布局的人領跑。

【接下來盯什麼】三個觀測點。其一，2026年版土地白書（明年6月）對地價判斷的措辭是否轉向，特別是名古屋圈與地方四市漲幅縮小會不會擴散成趨勢。其二，所有者不明土地相關法制的執行數據：相續登記義務化2024年上路後的登記率，決定閒置土地市場化的速度。其三，社会的インパクト不動產的金流：機構資金是否真的進場，是這個概念變成資產類別還是停在白書修辭的分水嶺。