【白书解读】土地白书2025开卷——地价四连涨的另一面，四成闲置土地承认「没在管」A · 可全文翻译

【结论先行】每年由内阁会议拍板、向国会报告的土地白书，是日本土地政策的年度总帐本。2025年5月27日阁议决定的令和7年版，正面写的是风光——全国地价全用途+2.7%、住宅地+2.1%、商业地+3.9%，四年连涨且涨幅扩大；背面写的却是日本土地问题的真病灶：政府自己的问卷调查显示，平时没在使用的土地里，所有者承认「管理不行き届き（管理没做好）」的占41.8%，与「有好好管理」的41.5%打成平手。一边是都心地价热到发烫，一边是四成闲置土地半放生——白书用同一本帐，记下了日本土地市场的两个平行世界。本篇是土地白书解读系列第一篇，先看总论。

【先把土地白书讲白】依据土地基本法，政府每年必须向国会报告土地动向与施策，成书就是土地白书，结构固定三部：第1部当年度土地动向（地价、交易、意识调查）、第2部前年度已实施的施策、第3部新年度要做的施策。对市场参与者，第1部是数据宝库，第3部是政策预告片。今年的特集主题是「民间投资を活かした地域の活性化」——把民间资本引进地方土地利用的成功案例集，官方话语称之为「社会的インパクト不动产」：用不动产投资同时创造社会价值与资产价值。

【数字拆解：涨的逻辑与闲置的现实】地价端，白书确认的动能有四条：低利率环境下住宅需求坚挺，东京圈与大阪圈中心部领涨；主要都市的店舖、饭店需求旺盛，办公室空室率下降带动收益性改善；访日客涌入的观光地持续高涨；半导体大厂进驻地区（熊本、千岁）住商工三用途齐涨。土地交易件数则大致持平——价涨量平，市场热度集中在「对的地点」而非全面过热。闲置端的数字更值得细读：

没在使用的土地中，自认管理不善的41.8%，意味着全日本有庞大存量的土地处于「持有但不经营」状态。低未利用地、所有者不明土地长年是日本土地政策的最大课题——人口减少让继承来的地方土地变成负资产，管理成本高于持有价值，索性放置。白书把民间投资特集放在这个脉络下读才有味道：政府想用市场的手，把这批睡着的土地摇醒。

【特集案例给的信号】白书枚举的案例有共同公式：公有地或闲置地＋民间资本与营运＋复合机能。福井敦贺车站前的官民连携复合设施otta，开业一年来客70万人、是当初预估40万的1.75倍；北海道北广岛市把市有地交给民间打造棒球场街区Fビレッジ，民间试算每年直接经济效果约500亿円、全道波及约1,100亿円；山形鹤冈把田园风景变成饭店SUIDEN TERRASSE，非观光地硬是做出年6万人住宿；山口长门汤本温泉用废业旅馆迹地做整条温泉街的面状再生，2023年观光客约200万人。官方把这些案例编进白书，等于昭告：地方闲置土地的活用，政策上要的就是这种打法，补助与制度会往这个方向开门。

【反方视角】案例集的亮点不能直接外推。其一，入选白书的本来就是幸存者，背后是更多失败的第三セクター与蚊子馆；复合设施的成败系于营运人才，地方最缺的正是营运人才。其二，地价四年连涨的另一面是两极化加剧——能登震灾地区持续下跌，地方非都市圈的住宅地仅微涨，全国平均数字被都心与明星地区拉高，拿全国+2.7%当「日本土地都在涨」的证据会误判。其三，41.8%的管理不善土地，多数字于需求最弱的地方，民间投资再活跃也只会挑得动的做，最难的存量未必有人接。

【历史脉络与数字备忘】土地白书创刊于1969年土地价格狂飙的年代，最初的使命是监控地价暴涨；泡沫崩坏后三十年，它的主题慢慢从「压地价」转成「救土地」——2018年版起所有者不明土地成为常设议题，2020年土地基本法大改写进「土地的管理责任」。今年把民间投资活性化当特集，是政策重心从「管制」走向「招商」的延长线。对照数字：日本的空屋约900万户、所有者不明土地推估规模相当于一个九州——白书光鲜的地价曲线，是浮在这片存量之上的。

【台湾读者的实操意义】三条判断。其一，看懂两极化再进场：白书确认的上涨动能（都心マンション、观光地、半导体城镇）就是外国资本能搭的三班车；反过来，继承型地方土地的流动性陷阱，台湾买家在乡下置产前要先想退场。其二，闲置土地是逆向机会：地方自治体手上满是想脱手的低未利用地，官民连携案的外部合作者门槛其实不高，懂观光营运的台湾业者可以用极低的土地成本换长期经营权——白书案例就是谈判时最好的政策背书。其三，追踪第3部的施策清单：今年写进去的制度（社会的インパクト不动产推进、低未利用地活用支持）明后年就是补助金项目，提前布局的人领跑。

【接下来盯什么】三个观测点。其一，2026年版土地白书（明年6月）对地价判断的措辞是否转向，特别是名古屋圈与地方四市涨幅缩小会不会扩散成趋势。其二，所有者不明土地相关法制的运行数据：相续登记义务化2024年上路后的登记率，决定闲置土地市场化的速度。其三，社会的インパクト不动产的金流：机构资金是否真的进场，是这个概念变成资产类别还是停在白书修辞的分水岭。