【白书解读】地价连涨四年、交易却不放量——土地白书2025的薄商市场、外资17%与三个地方创生现场A · 可全文翻译

【结论先行】令和7年版土地白书（2025年5月27日阁议决定）摊开一个对想在日本置产的人很矛盾的事实：日本的地价已连续四年上涨、上涨幅度还在扩大，但土地交易件数几乎原地踏步（2024年度约132万件、近年横盘）。价涨量不涨，代表持有者惜售、市场薄商，外来买方想进场其实不容易。而在这个薄商市场里，海外投资人的不动产投资额已占日本国内全体的约17.1%，存在感不低。政府开给地方的处方笺写在白书的特集里——用民间投资活化地方，并附上三个已经跑出成绩的现场。对想通过日本房产与旅宿赚钱的台湾读者，这份白书同时给了你「市场为什么难进」与「钱该往哪个故事投」两个答案。

【先把指针讲白】「地价公示」是国土交通省每年1月1日对全国标准地的官方估值，是日本地价最权威的基准。2025年（令和7年）全国全用途平均上涨2.7%、住宅地2.1%、商业地3.9%，全部连涨四年、涨幅较前一年再扩大。把镜头拉长到令和2年（2020）以来，曲线讲了一个完整的故事：2021年因疫情全面翻黑（全用途-0.5%、商业地-0.8%），2022年止跌转正，之后逐年加速到2025年，商业地的反弹尤其猛。地价的复原不只回到疫前，是站上了新高度。

【数字拆解：商业地的两强格局】把2025年商业地的涨幅按地区拆开，分化一目了然。

东京圈商业地年涨8.2%居首，地方四市（札幌・仙台・广岛・福冈）7.4%紧追，大阪圈6.7%，名古屋圈3.8%，其他地方仅0.9%。一个「都心＋地方中核都市」的双强、与「其他地方」掉队的结构浮现。地方四市靠的是办公需求、再开发与访日观光的叠加，半导体与物流投资也在拉擡部分地方内核；但离开这几个中核都市，广大的「其他地方」涨幅还在贴地飞行。值得注意的是地方四市2025年涨幅（全用途5.8%）其实比前一年（7.7%）略为收敛——领涨的地方明星开始降速，这条线之后会不会扩散到其他地方，是判断地价行情续航的关键。

【市场为什么薄商：价涨量不涨】白书另一个容易被忽略的数字是土地交易件数「几乎横盘」，2024年度维持在约132万件的水准。地价连涨四年、交易却不放量，背后是典型的卖方惜售：持有者预期还会涨、加上换屋成本与税负，宁可抱着不卖，市场可流通的对象因此稀缺。这对外来买方是双面刃——稀缺撑住了价格、抗跌性强，但也意味着好对象难抢、议价空间小、进场摩擦高。日本办公室市场的同步信号可佐证：白书记录都心五区办公室租金上升、空置率下滑，优质商办同样是供不应求。

【海外资金的存在感：你也是其中一员】在这个薄商市场里，海外投资人2025年的日本不动产投资额约占国内全体的17.1%（约9,397亿日圆），比例近年大致横盘但维持高档。弱円让日本内核资产对海外资金形同打折，东京、大阪的办公楼、物流仓、饭店是国际机构的常见标的。对台湾读者，这个17.1%有两层意义：一是你并不孤单，海外买方早已是日本不动产的固定盘；二是当你和全球机构抢同一批稀缺优质对象，价格的支撑很硬，但超额报酬也被压薄，靠「便宜捡漏」的时代基本过去，比的是选地段与选故事。

【政府的处方笺：民间投资×地方创生的三个现场】白书今年的特集主题是「活用民间投资的地方活化」，并非空谈，而是附上跑出成绩的案例。其一，山口县长门汤本温泉的「みらいプロジェクト」，靠官民联手重整老温泉街的动线与店铺，把一个没落汤乡拉回人流。其二，山形县鹤冈的サイエンスパーク，在生技研究聚落里盖了结合稻田风景的饭店SUIDEN TERRASSE与室内游乐教育设施KIDS DOME SORAI，让研究园区同时是观光与亲子目的地。其三，某新干线新站开业时，不只盖给观光客的卖店餐饮，更用公设民营方式设置书店、咖啡、育儿支持设施，把车站前变成在地居民的交流据点，开业一年涌入70万人、远超原估的40万人。三个现场的共同点：民间出营运能力、公部门出土地与框架，把「地方有风景但没人气」转成可持续的人流与收益。

【反方视角】三个提醒。其一，地价连涨四年叠加弱円红利，一旦日银升息推高利率、或日圆回升让海外资金撤退，撑住价格的两根支柱会同时松动。其二，特集里的成功案例是精选出来的样板，背后有大量没跑起来的地方项目，把个案外推成「地方创生稳赚」会踩雷。其三，薄商市场的抗跌性，反面就是流动性风险——买进容易、急售时找不到接手的买方，这对需要灵活进出的投资人是隐形成本。

【台湾读者的实操意义】三条判断。其一，认清日本不动产已是「选故事」而非「捡便宜」的市场：地价连涨、海外资金占比17%、好对象惜售，超额报酬靠的是选对地段与题材，不是等市场给你折扣。其二，跟着「民间投资×地方创生」的成功模板找机会：温泉街再生、研究园区＋观光、车站前复合据点，这些有官方背书与人流实绩的型态，是旅宿与商业置产的相对低风险切入点。其三，把地方四市的降速当领先指针：领涨的地方明星若持续收敛，代表这波地价行情接近高原，进场的价格假设要保守，别用过去四年的涨速当未来。

【接下来盯什么】三个风向球。其一，日银利率路径与日圆走向，决定海外资金的17%是加码还是撤退。其二，地方四市涨幅收敛会不会扩散到其他地方，是地价行情由都市向地方扩散、还是见顶回落的分水岭。其三，土地交易件数能否放量——惜售松动、对象流通增加，才代表市场从「价涨量缩」进入健康的量价齐扬。