【月報】日本合法民泊全景：延べ165萬人泊+40.5%、外客占63.7%、東京一極吃下九成增量A · 可全文翻譯

結論先行：觀光庁公布的住宅宿泊事業（民泊新法登記民泊）最新宿泊實績（對象期令和7年12月～令和8年1月）給了一個對「想在日本經營或投資民泊」的人很實用的全景：全國延べ宿泊165萬2,653人泊、年增40.5%，住客裡外國人占63.7%，且高度集中在東京——光東京一都就吃掉約九成都會不到、卻是全國最大的89萬6,836人泊。民泊在訪日熱潮下成長強勁，但這門生意是「外客主導、東京一極」的結構，看懂這兩件事，才知道錢在哪、風險在哪。

指標講白。「住宅宿泊事業」是2018年上路的民泊新法（住宅宿泊事業法）下、合法登記的民泊，屋主每年最多可營業180天，並須每兩個月向都道府県知事報告住宿實績。「延べ宿泊者數」是住宿累計人泊、「届出住宅數」是合法登記且仍在營運的房源數。觀光庁把這些定期報告彙總，就成了判斷合法民泊市場規模與結構最權威的官方數據。要注意：這只涵蓋「合法登記」的民泊，檯面下的違法民泊不在內。

數字拆解規模。截至令和8年3月13日，民泊累計届出61,605件、其中事業廢止22,030件，實際仍在營運的届出住宅39,575件；另有住宅宿泊管理業者4,095家、仲介業者60家。宿泊實績方面（對象令和7年12月～令和8年1月）：全國延べ宿泊165萬2,653人泊、年增40.5%，每間房源平均51.1人泊；宿泊者數565,738人、年增35.5%；宿泊日數558,688日、年增47.8%。三個指標都是兩位數高增長，民泊在訪日帶動下明顯擴張。

數字拆解結構，這是重點。住客國籍：日本人205,225人（占36.3%）、外國人360,513人（占63.7%）——外客是民泊的主力，且外客年增39.7%遠高於日本人的28.6%，民泊越來越「靠外客」。外國人客源前五名是韓國、美國、台灣、中國、澳洲，前五就占外客的52.6%；按地區，東亞占39.2%最大，東南亞21.0%（比前次13.0%明顯上升）、北美13.3%。地域集中度更驚人：延べ宿泊東京都89萬6,836人泊獨大，其次北海道24萬9,259、福岡6萬4,006；每間房源效率上，北海道71.4人泊、愛知66.3、福岡60.6最高，而每位住客的停留天數東京4.0泊最長。

成因：民泊高增長的背景是訪日外客回升、旅館房價飆漲讓部分旅客轉向相對便宜且能住整間的民泊，以及家庭、長住型旅客對「整套住宅」的偏好。東京一極則是因為國際航班、商務與觀光需求都集中在首都圈，房源與住客自然往東京堆。東南亞客源比重上升，反映新興市場訪日的成長。

反方視角：民泊雖高增長，但「現存房源僅39,575件、累計廢止卻高達22,030件」這組數字提醒——這門生意進入門檻低、淘汰也快，180天營業上限、鄰里糾紛、管理成本與法規遵循，讓不少屋主撐不下去退場。高增長的市場底下，是高汰換率。

給台灣讀者的實操。第一，台灣是日本民泊外客的前三大來源，台灣旅客對「住整間、有廚房、適合家庭與長住」的需求，正是民泊的賣點。第二，若考慮投資或經營日本民泊，要認清這是「外客主導、東京一極、高汰換」的市場——東京房源最多、競爭也最激烈，地方（北海道、福岡、愛知）反而每間房源效率更高，是差異化的選項。第三，180天上限、管理業委託、地方自治體的附加規範，是民泊比一般房產投資多出來的合規成本，別只看高增長就跳進去。接下來盯：現存房源數能否持續增加（vs 高廢止率）、東南亞等新興客源的比重、以及地方民泊能否分散東京一極——那是判斷日本民泊市場成熟度的關鍵。（資料來源：観光庁，政府標準利用規約）