【月报】日本合法民泊全景：延べ165万人泊+40.5%、外客占63.7%、东京一极吃下九成增量A · 可全文翻译

结论先行：观光庁公布的住宅宿泊事业（民泊新法登记民泊）最新宿泊实绩（对象期令和7年12月～令和8年1月）给了一个对「想在日本经营或投资民泊」的人很实用的全景：全国延べ宿泊165万2,653人泊、年增40.5%，住客里外国人占63.7%，且高度集中在东京——光东京一都就吃掉约九成都会不到、却是全国最大的89万6,836人泊。民泊在访日热潮下成长强劲，但这门生意是「外客主导、东京一极」的结构，看懂这两件事，才知道钱在哪、风险在哪。

指针讲白。「住宅宿泊事业」是2018年上路的民泊新法（住宅宿泊事业法）下、合法登记的民泊，屋主每年最多可营业180天，并须每两个月向都道府県知事报告住宿实绩。「延べ宿泊者数」是住宿累计人泊、「届出住宅数」是合法登记且仍在营运的房源数。观光庁把这些定期报告汇总，就成了判断合法民泊市场规模与结构最权威的官方数据。要注意：这只涵盖「合法登记」的民泊，台面下的违法民泊不在内。

数字拆解规模。截至令和8年3月13日，民泊累计届出61,605件、其中事业废止22,030件，实际仍在营运的届出住宅39,575件；另有住宅宿泊管理业者4,095家、仲介业者60家。宿泊实绩方面（对象令和7年12月～令和8年1月）：全国延べ宿泊165万2,653人泊、年增40.5%，每间房源平均51.1人泊；宿泊者数565,738人、年增35.5%；宿泊日数558,688日、年增47.8%。三个指针都是两位数高增长，民泊在访日带动下明显扩张。

数字拆解结构，这是重点。住客国籍：日本人205,225人（占36.3%）、外国人360,513人（占63.7%）——外客是民泊的主力，且外客年增39.7%远高于日本人的28.6%，民泊越来越「靠外客」。外国人客源前五名是韩国、美国、台湾、中国、澳洲，前五就占外客的52.6%；按地区，东亚占39.2%最大，东南亚21.0%（比前次13.0%明显上升）、北美13.3%。地域集中度更惊人：延べ宿泊东京都89万6,836人泊独大，其次北海道24万9,259、福冈6万4,006；每间房源效率上，北海道71.4人泊、爱知66.3、福冈60.6最高，而每位住客的停留天数东京4.0泊最长。

成因：民泊高增长的背景是访日外客回升、旅馆房价飙涨让部分旅客转向相对便宜且能住整间的民泊，以及家庭、长住型旅客对「整套住宅」的偏好。东京一极则是因为国际航班、商务与观光需求都集中在首都圈，房源与住客自然往东京堆。东南亚客源比重上升，反映新兴市场访日的成长。

反方视角：民泊虽高增长，但「现存房源仅39,575件、累计废止却高达22,030件」这组数字提醒——这门生意进入门槛低、淘汰也快，180天营业上限、邻里纠纷、管理成本与法规遵循，让不少屋主撑不下去退场。高增长的市场底下，是高汰换率。

给台湾读者的实操。第一，台湾是日本民泊外客的前三大来源，台湾旅客对「住整间、有厨房、适合家庭与长住」的需求，正是民泊的卖点。第二，若考虑投资或经营日本民泊，要认清这是「外客主导、东京一极、高汰换」的市场——东京房源最多、竞争也最激烈，地方（北海道、福冈、爱知）反而每间房源效率更高，是差异化的选项。第三，180天上限、管理业委托、地方自治体的附加规范，是民泊比一般房产投资多出来的合规成本，别只看高增长就跳进去。接下来盯：现存房源数能否持续增加（vs 高废止率）、东南亚等新兴客源的比重、以及地方民泊能否分散东京一极——那是判断日本民泊市场成熟度的关键。（数据源：観光庁，政府标准利用规约）