【白書解讀】想活化日本空屋空地？土地白書的官方工具箱：稅優、群募證券化、全國空屋銀行A · 可全文翻譯

結論先行：前面幾篇看到日本地方閒置土地過半持有人想脫手、卻卡在「不知道方法、找不到人」，那政府端到底備了哪些工具來把這些死土地救活？《令和7年版土地白書》第二部「低未利用土地の利用促進等」這一節，就是一份官方工具箱清單——從賣地的稅制優惠、群眾募資型的證券化、全國空屋空地銀行，到「附農地的空屋」鬆綁，構成一套「想入手或活化日本閒置不動產」的制度地圖。對想在日本買空屋、做地方再生、或用小資金參與不動產的台灣讀者，這一節講的是「有哪些官方管道與優惠可用」。

先把工具箱打開。這一節列的施策可以歸成四類：稅制誘因、資金／證券化管道、媒合平台、以及都市計畫工具。逐一講白最實用。

第一類，稅制誘因——鼓勵把死地賣出去。政府把「低未利用土地等譲渡の長期譲渡所得の税制特例」在令和5年度稅制改正中擴充，讓更多閒置低度利用土地在賣給「打算拿來活用的人」時享有讓渡所得的稅負減免。白話說：你把一塊晾著的地賣給願意活化它的人，賣方能少繳一點稅——用稅制推動土地從「囤著」流向「用得上的人」手上。

第二類，資金與證券化——讓小資金也能參與。白書明確把「不動産特定共同事業（不動產小額證券化）」搭配「群眾募資（クラウドファンディング）」列為活化遊休不動產的管道：用群眾募資把「想支持特定地方發展的『有志資金』」導進來，讓再生地方土地・不動產的專案能順利籌錢。這對一般人的意義是——不必自己買下整棟破屋，也能透過小額出資參與地方不動產再生。

第三類，媒合平台——直接解持有人「找不到人」的痛。呼應意識調查裡持有人最想要的「幫我找到有意願的人（43.4%）」，政府端出「不動産業による空き家対策推進プログラム」，讓熟門路的不動產業者帶著地方一起創造新價值，並推廣「全国版空き家・空き地バンク」促進閒置土地・不動產的交易。想找一手空屋空地物件的人，這個全國版銀行是官方入口。此外針對「附農地的空屋」，因令和5年4月取得農地的面積要件被廢止、取得變容易，国交省在令和6年10月改訂了《『農地付き空き家』の手引き》——想買鄉間帶田的老屋、做半農半X生活的人，這是官方指南。

第四類，都市計畫工具——對付「都市海綿化」。都市裡空地、空屋像海綿的孔洞般隨機散布（白書稱「都市のスポンジ化」），政府用「低未利用土地権利設定等促進計画」「立地誘導促進施設協定」等制度，讓市町村或都市再生推進法人代替所有者，把零碎的低度利用土地集約、再編、誘導醫療福祉等設施進駐；也用「敷地整序型土地区画整理」把畸零地整合。另有「PRE（公的不動産）ポータルサイト」把地方政府釋出的公有不動產資訊一站集中、「市民緑地認定制度」讓民間把都市空地變成市民綠地。

反方視角。工具箱齊全不代表容易變現。稅制特例、空き家バンク、群眾募資都降低了門檻，但真正難的是「這塊地本身有沒有價值」——偏遠、無交通、修繕成本高的物件，就算免稅、就算掛上銀行，也未必找得到接手方。制度是把「想脫手」與「想活用」兩端媒合的橋，但橋兩端得先各有真實需求；別把政策工具當成「爛地也能輕鬆脫手變現」的保證。

給台灣讀者的實操。第一，想找一手空屋空地，官方入口是「全国版空き家・空き地バンク」，想買帶田老屋另看「農地付き空き家」制度（令和5年4月已鬆綁面積要件）。第二，不想買整棟，可透過「不動産特定共同事業＋群眾募資」用小額參與地方不動產再生。第三，賣方在「低未利用土地譲渡の税制特例」下賣給活用者能減稅，議價時可作為促成交易的籌碼。第四，鎖定有在推「都市のスポンジ化」對策、敷地整序、PRE釋地的地方政府，那裡的閒置物件更可能被制度性活化。接下來盯：空き家・空き地バンク的媒合成交量、農地付き空き家的實際交易熱度、以及低未利用土地集約制度在地方的落地成效。（資料來源：国土交通省『令和7年版土地白書』，政府標準利用規約）